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试点要求：1）聚焦重点区域，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。2）优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施等。3）聚焦优质项目，试点项目应权属清晰，具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流。

交通基础设施大可为：交通基础设施包括铁路、公路、机场、港口及物流仓储。根据交通运输部的数据，2019年我国公路总里程501.25万公里（+3.4%/同比，下同）；铁路营业里程13.9万公里(+6.1%)、港口万吨以上泊位2520个（+3.1%）、民用航空机场238个（+1.3%），2019年新增交通固定资产投资额32451亿元（+3.1%），对应存量交通基础设施资产规模大。我们预计REITs的引入将有利于拓宽我国交通基础设施行业的融资渠道，盘活存量资产，满足交通基础设施投资的增量需求，就个体参与方而言，REITs将使得项目主体资产出表，利于降低公司杠杆率，增厚公司PB水平。我们判断发行REITs对于在手项目多、持续对外扩张的公司来说，有助于提高资产周转率；对维系存量资产运营的公司而言，更多是降低资产负债率，优化财务结构，带动业绩中长期向上。

收费公路：路产规模大，但有经营期限限制。我们认为，考虑到各省市公路投资主体为地方交投集团，但投资压力大、资产负债率高、项目收益低，成为制约上述企业外延发展的因素之一。我们预计区位优势好的高速公路能够产生持续且稳定的现金流，且存量路产规模较大，是REITs底层资产的较优选择；我们判断收费公路REITs更偏稳定性，更需关注的是高速公路有经营期限的限制。

物流仓储：空间大、租金上涨可期。仓储物流行业的主要参与方包括物流地产企业（普洛斯等）、电商下辖企业（京东物流、菜鸟网络等）以及快递物流企业（顺丰控股、四通一达等），我们预计REITs将有助于参与方盘活存量资产，进行全国网络战略布局，利于降低融资成本，提升经营业绩。考虑到一/二线城市物流仓库租金未来有进一步上涨的动能，我们认为物流仓储REITs更偏成长性。

机场/港口：为政策鼓励行业，但需关注资产的完整性。根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）的说明，符合条件的机场/港口等交通基础资产也可作为REITs市场底层资产的其他选择。

投资策略：2020年全球流动性宽松下我们更看好高股息的优质资产，而REITs兼具流动性高，收益相对稳定，安全性较强的特点，风险和收益特征介于股票和债券之间，建议研究关注重点区域（核心都市圈）以上述交通基础设施（收费公路、物流仓储以及其他）为基础资产的REITs资产。另一方面，交运上市公司中有部分符合条件或发行过类REITs的上市公司，可重点关注上市公司外延扩张的资产周转率提升，以及在融资成本下降、杠杆率降低下带来的中长期业绩提升以及资产出表带动的PB增厚。

关注公司：招商公路、山东高速、宁沪高速、越秀交通基建、顺丰控股。

风险提示：REITs政策变动风险、项目推进不及预期、经济下行风险。