孙梦凡

  随着国内疫情形势逐渐好转，房地产市场快速复苏。据克而瑞数据，四月单月，百强房企销售金额达9002.3亿，环比上升17.2%，与去年同期基本持平。

  作为国民经济的“压舱石”，地产行业表现出极强的韧性，但企业间分化正在加剧。得益于此前提速发展的步调，前四月，恒大(03333.HK)、世茂(00813.HK)、金茂(00817.HK)、绿城(03900.HK)等房企，仍于疫情中实现销售额同比正增长。

  行业龙头如碧桂园、万科，以及盘面一向稳健的房企如中海、龙湖，同样表现出抗压性，同比跌幅在行业平均线以内；而受区域布局等因素拖累，中梁、华夏幸福(600340,股吧)、首创等房企同比跌幅均超四成。

  部分规模房企处境艰难，小房企生存空间更不容乐观。

  逆势增长型

  今年以来，市场流动性相对充裕，开发商加快供货节奏，房地产热度迅速回温。第一财经据克而瑞数据统计发现，今年前四月，至少有19家房企全口径销售额实现同比正增长。

  规模房企中，中国恒大前四月全口径销售额2123.7亿元，同比增19.57%；世茂房地产销售额582.6亿元，同比增长4.32%；中国金茂与绿城中国分别同比增长9.68%、10.50%。

  其他房企如龙光地产(03380.HK)、卓越集团、禹洲地产(01628.HK)、建业地产(00832.HK)、佳兆业集团(01638.HK)、首开股份(600376,股吧)(600376.SH)等，销售额分别同比增长17.9%、62.12%、23.85%、20.49%、3.61%、2.98%。

  疫情发生后，线下售楼处关闭，各大房企积极寻求线上转化渠道，借此稳定业绩。恒大作为地产龙头，率先打响“网上卖房”第一枪，以促销优惠及全民营销积累客源，并在公布全国楼盘每套房源的销售价格。

  “3月份以后我们实现600多亿的销售，660多亿的销售回款，创造了恒大历史上一季度的最好成绩。”恒大集团董事局主席许家印表示。

  世茂、金茂、绿城仍在快车道上前行。

  世茂自2017年开始，通过收并购、小股操盘等方式，进入新一轮扩张周期；金茂借助城市运营下的差异化拿地模式，为今年定下2000亿销售目标；绿城在新任总裁张亚东上任后，调整业务模式，频频拿地冲击规模。

  而深耕粤港澳大湾区的房企如龙光、卓越、佳兆业，同样借市场热度抵抗住疫情冲击波。疫情稍缓后，以深圳为代表的湾区楼市率先回温，市场基本面支撑下，龙光等房企借助线上卖房和全民营销得以稳定业绩。

  潜在抗压型

  尽管市场恢复情况好于预期，但疫情已对房企业绩造成极大冲击。从前四月累计数据看，百强房企全口径销售业绩规模同比下降14.5%。

  各梯队入榜门槛均同比降低。截至4月末，TOP10和TOP20房企销售操盘金额的入榜门槛为466亿元和273.1亿元，分别同比降低10.2%、28.8%；TOP100房企入榜门槛则为36.1亿元，同比下降31%。

  据第一财经统计，若以14.5%的跌幅衡量，碧桂园(02007.HK)、万科(000002.SZ)、中海(00688.HK)、龙湖(00960.HK)、阳光城(000671,股吧)（000671.SZ）、金地（600383.SH）、金科（000656.SZ）、滨江(002244.SZ)、美的置业(03990.HK)、华发股份(600325,股吧)(600325.SH)、荣盛发展(002146,股吧)(002146.SZ)、中骏(01966.HK)、合景泰富(01813.HK)、时代中国(01233.HK)等房企跌幅在行业平均线以内，疫情下抗压性较强。

  前四月，碧桂园实现全口径销售额2115亿元，同比下跌10.77%，但4月单月，碧桂园销售金额690亿元，环比增长4.5%。“3月份线上销售带来的全口径销售每天约6亿以上。”碧桂园总裁莫斌称。

  作为线上营销浪潮中较为低调的房企，万科A管理层称，疫情对集团销售、回款、现金流都有影响。不过借助市场回温与品牌优势，万科前四月实现1860亿销售额，同比跌幅为11.02%。

  而中国海外发展、龙湖集团等一向较为稳健的房企，在疫情中同样波动较小。当地产行业传递悲观信号时，龙湖集团董事长吴亚军将疫情看作“压力测试”，并表示今年的指标仍要有所增长。

  前十房企中，保利发展(600048.SH)、融创中国(01918.HK)、绿地控股(600606,股吧)(600606.SH)未能将销售跌幅控制在平均线以内，期内同比跌幅达22.49%、19.43%、25.38%。保利三四线销售占比持续增加，但恢复速度相对缓慢。

  掉队失意型

  过去十年，地产行业高速发展，期间商品房销售金额、面积增长215%和64%，房企在高杠杆模式下大肆扩张。但疫情将行业脆弱性放大，一些此前布局不甚均衡、风格激进的房企业绩几近腰斩。

  据克而瑞数据测算，前四个月，中梁控股(02772.HK)、华夏幸福(600340.SH)、泰禾集团(000732,股吧)(000732.SZ)、中国铁建(601186,股吧)、首创置业(02868.HK)、大悦城(000031,股吧)控股、红星地产、九龙仓、正商地产、康桥地产、港龙中国等房企累计销售跌幅在40%以上。

  中梁控股期内销售额279.8亿，同比跌40.98%；华夏幸福销售额232亿，同比跌42.87%；泰禾集团销售额151.4亿，同比跌58.07%；首创置业销售额108.7亿，同比跌42.21%。

  已步入千亿规模的中梁，此前借助三四线红利和高杠杆快速扩张，这也导致其面临有待优化的布局结构和高成本融资；华夏幸福、首创置业也有类似问题，重仓京津冀、财务杠杆高企，使其在疫情下受到极大冲击。

  大房企尚可控速求稳、调整结构、提前布局，中小房企的选择空间却极为有限。克而瑞数据显示，过去一年，TOP50房企瓜分了超八成的新增货值，占据超四成的销售市场。

  疫情之下，不少中小房企几近裸奔。克而瑞全口径销售榜中，金融街(000402,股吧)、国瑞置业、和昌集团、星河地产、中冶置业、中华企业(600675,股吧)、云星集团、星河湾、北大资源、大发地产、恒泰集团等房企，今年四月已跌出百强。

  “相较规模房企而言，业绩在100亿~300亿的小企业贷款难、融资难，且多数没有上市，融资渠道相对单一。资金面的‘先天劣势’会加大土地资源获取、营销等多方面难度，阻碍其规模快速扩张。”克而瑞认为。

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