房地产信托恐已进入“至暗时刻”。

  近两月以来，监管趋严，集合信托市场发行和成立规模持续下滑。8月集合信托产品累计发行规模1690.86亿元，环比减少16.93%，具体来看，房地产信托首当其中，业务收缩趋势明显。当月共募集资金402.68亿元，同比大降45.37%。

  不仅如此，9 月初的“降准”消息的落地，还让信托产品预期收益率或进入下行通道。长期来看，金融供给侧改革进一步推进，货币政策的传导途径逐渐打通，企业的融资成本预计将进入下行通道，集合信托产品的收益或有进一步下行的空间。

  面对房地产信托大幅缩量的现实，信托公司积极寻求其他业务支撑业绩。数据显示，8月份基础产业信托和消费金融类信托成为发力的重点，其中，基建信托募资高达 373.31 亿元，同比大增七成。

  房地产信托持续“降温”

  中央的房地产调控以及银保监会的政策及窗口指导直接导致房地产信托收缩成为定局。8月，银保监会向各银保监局信托监管处室（辽宁、广西、海南、宁夏除外）下发“64 号文”，积极推进下半年信托行业的监管工作。监管层的目的明确，对房地产信托和通道业务采取余额控制。数据显示，房地产信托成立规模继续下滑。8月共募集资金402.68亿元，环比下滑37.83%，同比更是下滑45.37%。相比而言，8 月金融类信托募集资金规模 432.23 亿元，环比增长 30.61%；同比涨幅11.10%，同样增长较快的有工商企业类信托，募集资金 105.96 亿元，环比增加 30.61%。

  相较今年上半年，下半年开局两个月的糟糕表现，给未来半年的业绩蒙上阴影。

  用益信托数据显示，截至 9 月 6 日，8 月共有 63 家信托公司参与集合信托产品发行，共发行 1528 款集合产品，较上月同时点环比减少 28.33%；本月集合信托产品发行规模为 1690.86 亿元，较上月同时点相比环比减少 16.93%。

  除了发行市场，集合信托成立市场数据也不容乐观，8月共有56家信托公司成立1608款集合信托产品，与上月同时点相比，环比减少4.35%；8月集合信托产品成立规模为1370.71亿元，较上月同时点相比，环比减少11.29%。

  图2：近一年集合信托产品数量变化趋势 单位：款，%

  从信托收益率和产品期限角度，8月成立的集合信托产品平均预期收益率为8.13%，与上月持平。而9月产品的平均期限为 1.76 年，较上月同期相比缩短 0.2 年，产品流动性持续增强。

  用益金融信托研究院研究院喻智表示，集合信托产品的平均期限下行，主要原因可能是受房地产类信托产品占比下滑和金融类信托占比快速上升的影响。同时，他表示， 9 月初的“降准”消息来袭，预期未来产品收益率有进一步下行的可能。长期来看，金融供给侧改革进一步推进，货币政策的传导途径逐渐打通，企业的融资成本预计将进入下行通道，集合信托产品的收益或有进一步下行的空间。

  图4：近一年集合信托的平均预期年收益率与期限变动趋势 单位：年，%

  数据显示，8月投向房地产类信托，规模占比为29.9%，较上月减少12.76个百分点；而金融领域信托资金规模占比达到32.1%，较上月增加10.3个百分点，募集规模 98.26 亿元，环比增加 39.69%。同样高增长的还有基础产业类信托，其成立规模占比为27.72%，较上月增加2.25个百分点，募集资金规模 373.31 亿元，与去年同期相比规模增长了 72.47%。

  在房地产信托收缩已成定局的背景下，信托公司被迫告别传统的路径依赖，目前看来，基础设施建设、消费金融可能是今后集合信托市场的主要发力点。两者各有特点，基础产业类信托的地区投向较为集中。8 月基础产业类信托表现稳定，资金投向以江苏省为首，中西部省份如贵州、陕西和湖南等也有较好的表现。

  消费金融信托方面，随着外部环境变化影响逐步弱化，股市虽历经调整但整体趋稳上行，债市的表现在经济下行和人民币贬值的背景下行情火爆，投向金融市场的信托资金回升。国内短期消费贷款呈现快速上涨趋势，消费金融需求正不断释放。信托资金是不少消费信贷类机构的重要资金来源。

  喻智认为，在房地产类信托监管收紧后，基础产业类信托在集合信托市场的地位上升。短期内信托公司存在“资产荒”的问题，基础产业可能是信托公司着重发力的领域。

  不过，他还认为，作为国家逆周期调节的重要手段，基础设施领域业务的开展受政策的支持更多，但在银行、专项债等多渠道融资情形下，信托在基础产业领域的展业实现大幅增长还存在一定的难度。

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