楼市的博弈越来越激烈了，同一天内甚至出现了“西边日出东边雨”的场面：一边是青岛废除前两天放松限购的决定；一边是“不怕死”的兰州出台颇为敏感的“降首付”政策。

4月14日，兰州市人民政府办公室发布《关于进一步深化城镇住房制度改革完善住房供应体系的实施意见》，其中提到，因域施策、精准调控，根据市场运行情况，调整商业地产贷款的首付款比例，由现行70%调整为50%。

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虽然不是住宅“降首付”，而是定向商办市场，但考虑到“降首付”政策敏感性（出台降首付政策的驻马店、宝鸡等城市最后均食言收回），兰州会不会也迫于压力收回，还有待观察。

其实，兰州楼市已经享受过一波政策暖风了，3月底时，甘肃出台新政免征3个月房产税和城镇土地使用费。此次则是由“救供给”上升到“救需求”。

至于兰州为什么不拿住宅做文章，而打商办的主意，背后逻辑也并不难理解。

其一，早在两年前，兰州便已完成限购政策的放松和调整。

如下图所示，2017年全国楼市行情火热的时候，兰州便重启了限购政策，但次年便把限购范围缩小至核心的老城三区。

若再进一步那就只能是取消限购，青岛已经用行动告诉兰州这条路是走不通的，哪怕只是阶段性的。

其二，商业地产市场在兰州楼市的中的地位举足轻重。

前几年的存量就不表了，就说从去年到现在，在兰州拍出的土地中，商办性质用地282.38万方，占总出让土地面积的23%；总出让金192亿，商办则占20%。

考虑到住宅用地中，也会配套一定比例的商业，所以总的来说，商业贡献实际比例是要远高于五分之一，可谓举足轻重。

考虑市场开发周期，快则七八个月，慢则1年左右，去年拍出的这些商业用地，当下正好开始入市。疫情已经让房企无比艰难，70%的首付比，又无疑大大延缓了商办市场回血的速度。

其三，兰州对房地产依赖较重，某种程度上，也制约了当地对市场下行的容忍度。

由下图可见，近年来兰州的一般公共预算赤字是逐年扩大，这也就意味着，当地政府对土地财政及转移支付的依赖在加重。

换言之，当地对房地产的冷暖变化更加敏感、容忍度也更低。

这或许也可以间接解释为什么早在2018年楼市余温还尚热时，其就早早地放松了限购。而如今其又成了第一个为商业地产降首付的城市。

其四，70%首付比确实有些矫枉过正，现在是将其调回到正常水平。

商业类项目的正常贷款首付是50%，如今即便是深圳这些大城市也基本是这个比例，投资性需求远不如深圳的兰州之前调控将其升至70%确实有些矫枉过正之嫌，现在算是将其调回到一个正常比。

这和把住宅首付降至20%还是有本质性区别的，因为住宅市场主流的首付比就是30%。低于市场均值和降回市场均值完全是两码事，但市场和上面会不会也这么看，那就是另外一回事了。

不过，兰州的这波操作确实给市场提了个醒。

疫情以来，各种暖楼市的政策主要聚焦在住宅上，商办这块几乎是被忽视的。事实上，商办比住宅更为脆弱，因为买它的基本都是奔着投资去的，早买晚买无所谓，在市场趋冷时，观望情绪会更加浓厚。

之前广州被迫收回的救市政策，内容就是放松对商服用地项目的限购限售。一线城市的广州尚且如此，就更用说那些弱二线及三四城市的商办市场了。

另一方面，近年来很多三四线城市出于面子（钢挂玻璃外观的大楼及商业中心能提升城市形象）、财政收入（卖地收入、交易时的相关税收）等考虑，推了大量的商办用地，个别城市的去化周期甚至达到一二十年。

这本就是个虚胖的市场，如今随着“房住不炒”下之前的那种楼市周期被打破，及叠加疫情冲击，使得很多城市的商办市场成了高风险等级的雷区。

只是，兰州成了第一个主动采取措施为商办市场降风险的城市。下一个会是谁呢？