楼市"银十"热闹开局？北京多楼盘推特价房，千万豪宅直降百万，更有机构10天100套限时抢购

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在传统的房地产销售旺季“金九”落空后，多家房企继续降价促销备战“银十”。

“十一”假期前，就有传闻称，恒大将推行较大力度降价促销，不过，券商中国记者了解到，传闻所言只是针对部分项目尾盘的特价政策。不只恒大，金地、龙湖等多家房企在9月已经推出了促销活动，更多房企在京楼盘还在“十一”期间推出多套特价房，有的特价房甚至降价超百万元，北京某代理机构还跟多家开发商合作在国庆10天推100套特价房。

近期，不仅新房纷纷推出特价房，二手房业主也大多被迫调价，甚至有业主急售降价超百万的。有研究机构统计，9月份，北京二手房调价的房源中有9成是降价的。

业内人士认为，从最近的市场看，部分城市降温已经开始出现，多个城市的新房与二手房住宅市场均出现了降价促销现象。在楼市调控持续从严的背景下，10月份的长假也使得一二线城市很难再有明显的购房潮。

10月7日，在国庆小长假的最后一天，券商中国记者来到北京最新开盘的限竞房项目——金地旭辉•江山风华，该项目位于南五环和六环之间，均价5.58万元/平方米，毛坯交房。售楼处现场虽然人不算多，但陆续有人来看房，还有不少链家的中介人员。销售人员告诉券商中国记者，9月29日开盘400多套房，当天卖了300多套，目前只剩40多套。至于“十一”假期的优惠活动，该销售人员称：“跟开盘当天一样，99折，15天内交齐首付可享98折。”

另一个新近开盘的限竞房项目——中铁诺德•春风和院，位于南四环外。由于位置较好，售楼处里的人更多，其附近的一个停车场基本停满了。“国庆这几天每天人都挺多的，前两天每天都成交十几套，7日上午就成交5、6套了。”据销售人员介绍，9月28日开盘528套房，当天卖了400多套。该项目均价6.77万元/平方米，为精装交付，目前优惠活动是全款99折，当天认购的客户还可以砸金蛋，一等奖是小米电视。

不只新开盘项目有优惠，北京不少已开盘项目也在“十一”黄金周推出多套优惠力度更大的特价房。如位于南五环和六环之间的招商雍合府，近两个月要清盘，国庆假期推出了20套特价房，单价4.6万元/平方米，某楼层较低的特价房低至4.2万元/平方米，比去年12月的开盘价5.2万元/平方米低了1万元/平方米。

券商中国记者从贝壳找房APP上看到，金茂、万科、首开等多家房企在京项目国庆假期推出限时抢购的特价房，优惠程度从几万、几十万到上百万不等，其中，位于门头沟的限竞房项目——华萃西山，推出了9套特惠房源，有一套总价为1070万，最高优惠了179万元。贝壳找房的工作人员告诉记者，推特价房的项目大多是近期要清盘的，有的房源可能是之前客户因首付没凑齐而退出的，开发商通过较大的优惠力度来刺激需求。

此外，券商中国记者还了解到，合硕机构还向合作开发商申请了全城百余个项目的特惠房源，提出9月28日至10月7日这十天，销售人员每卖一套房，该机构加付1000元/套额外奖金，特定100套房源还备足豪车大奖，奔驰、宝马、路虎、保时捷，来推动销售增量。该机构负责人坦言，今年市场不易，开发商对业绩突破的需求远超往年。

不过，从10天的成交情况来看，特价房活动确实激发了一部分购房者及时出手入市，据了解，合硕10天百盘累计销售506套，认购额28亿元，接近其9月全月水平；现金奖励50.6万元，奖励汽车8辆，奖金总额232.6万元。

合硕机构首席分析师郭毅对券商中国记者表示，因为国庆期间新房网签是暂停的，所以从建委官网查不到国庆期间北京新房成交情况，但是从我们合作自身的成交情况来看，当前，在好的产品基础上，如果开发商能够提供更好的价格，还是能够打动购房者并激发购房需求的。另外，近期北京出让的一些城市核心区的地块不再限定未来商品房价格，对于楼市升值的预期从土地价值上又能够得到相应的反映，这也从一个层面上改善了当前购房者对后市的悲观预期，激发了一部分购房者及时出手入市。

在严格的政策环境下，9月北京二手房市场依然维持降温状态。

贝壳研究院的统计数据显示，9月北京二手房网签12319套，环比增长2.2%，同比下降19.4%，北京链家二手房实时成交环比下降8.7%。在换房需求释放难，刚需占比提升（400万以下物业成交占比环比增加3个百分点）的情况下，均价下跌幅度加大，9月成交均价为59734元/平方米，环比下跌2.4%，同比下跌3.4%，近四个月以来跌幅持续扩大，市场处于低温状态。

因市场成交持续下探，客户成交周期再延长，房屋出售困难，业主降价比例再提高。据贝壳研究院统计，9月北京链家客户成交周期环比延长5天至89天，为2017年以来的最高值。房源成交周期保持在100天的高位，业主继续选择降价促成交，调价中降价比例增至90.5%。

北京某房产中介人员称，近期，西城区某90平方米左右总价超千万的学区房，因业主急售，降价后总价低于市场价200万。另外，西直门附近的某120多平方米的3居室，报价1060万，付款方式好的1000万就可以卖，低于市场价300万。

不过，对于有二手房大幅降价的现象，贝壳研究院首席分析师许小乐对券商中国记者表示，学区房政策没有大的变化，学区环境没有大的转移，没有大面积抛售的理由，这可能是个别急需用钱的业主的个案，数据上没有体现大幅降价的。

对于北京二手房市场的未来走势，许小乐认为，在市场持续低迷后，买卖双方预期均持续下降，新入市业主和客户开始减少，且根据往年成交来看，国庆期间二手房成交并不高，因此，10月北京二手房市场成交量大概率将保持在1-1.1万套，价格持平或小幅下跌，“银十”难现。虽央行有降息可能，但“大水漫灌”难以重现，房贷方面保持紧缩态势，房地产市场政策难以转向，四季度市场不存在向上的动力，市场低迷态势可能持续到春节前。

V房CEO司智认为，下一步，北京房价会是一个比较稳的状况。从最近的房贷政策里也可以看出来，LPR新规后，北京首套房贷款利率是5.4%，二套房是5.9%，比原来略高一点点，可以忽略不计。“不降不涨就是一种态度，折射出现阶段调控维持现状的态度。”不过，我认为LPR未来还有下调空间。至于在这种房价稳定的状态下如何买房，他建议，对于自住的刚需家庭，该怎么买还是要买，当下的房价大环境下，给了购房者更多选择的时间和空间，可以更从容地去选择靠谱的房子。对于投资类的，建议更谨慎。

从全国来看，中原地产首席分析师张大伟表示，国庆期间很多城市网签系统暂停，所以数据缺失，但从最近的市场看，部分城市降温已经开始出现，多个城市的新建住宅与二手房住宅市场均出现了降价促销现象。在楼市调控持续从严的背景下，10月份的长假也使得一二线城市很难再有明显的购房潮。