冲击,YES 危机,NO
——房地产调整对开发商银行信托地方债影响分析

长周期而言，人口拐点将至，行业需求增速渐缓.城镇化和二胎政策能够在一定程度上延缓需求下降的时间及幅度，但不足以改变趋势。预计未来房地产需求增速将下降至 3%附近。新开工面积的增长中枢将维持在 0%左右，投资增长中枢将回落至 8%左右。
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 短周期而言，利率变化是楼市调整最主要的影响因素。按揭贷款利率的明显上行，是春节之后楼市发生较明显的调整的主要原因。目前各主要银行积极落实央行支持按揭贷款要求，经济风险暴露也导致市场利率有所下行，预计未来首套房按揭贷款将适当宽松，提高购买力并推动观望性需求入市，从而带来楼市销售的企稳。
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 2014 年只有当房地产销售额下降幅度超过 13%时，开发商才会面临资金链困难。市场销售情况是决定房地产企业资金链存亡的根本因素：在房地产企业的各项资金来源中，销售回款平均占 52%，是最主要的资金来源，银行贷款平均占 38%，是最重要的融资来源。在信贷零增长的极端情况下，2014 年只有当房地产销售额下降幅度超过 13%时，行业才会面临资金链困难。
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 在中性情形，行业整体不良率上升 4bps，在悲观情形，银行业整体不良率上升 6bps，对银行业影响有限。根据我们测算，在房地产发生风险时，银行业受到影响的房地产相关以及平台融资总规模约 26.67 万亿，占行业总资产的 19.1%。（1）其中，房地产相关融资约为 19.68 万亿元，占行业总资产的 14.1%，其中，按揭贷 12.16 万亿，开发商融资 7.52 万亿，分别占
行业总资产的 8.7%和 5.4%；（2）地方政府融资平台规模大概为 6.99 万亿元，占行业总资产的 5%。（3）在悲观情形，行业整体不良率上升 6bps，在中性情形，行业整体不良率上升 4bps，对银行业影响有限。
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房地产信托兑付风险加大，房地产信托规模将略有收缩，信托报酬率收窄。随着前两年狂飙猛进的房地产项目的陆续到期，预计房地产信托的兑付风险也在 2014 年时有显露，但发生系统性风险概率不大。2013 年以来市场上不断暴露出关于信托产品兑付危机的案例，加上监管层的整顿及转型的外界压力，部分公司 2013 年以来已将房地产信托业务局限于一线城市项
目，二、三线城市项目数量大幅减少，其他城市只与特大型开发商合作。2014 年这种趋势将持续。
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卖地收入的下滑、税收收入的放缓必然导致地方政府总体偿债压力的增加，但是在保增长、防风险的政策导向下，地方政府其他融资渠道的打开，尤其是发债渠道的打开，有助于缓解地方政府的偿债压力。城投债券的总体偿债风险有限。