不动产投资信托基金（REITs）可以简单理解为“众筹买房”的高级版本。你花几百元就能成为商场、写字楼、物流园区等大型物业的“小股东”，专业机构负责收租、维护，每年把90%以上净利润拿出来分红。国内REITs主要在证券交易所买卖，既有稳定的租金收益（类似债券），又能分享物业升值红利（类似股票）。


REITs的三个核心运作逻辑

1、底层资产要“能生蛋”

重点看持有的物业类型和地段，比如产业园REITs要看入驻率，仓储物流REITs看周边交通网。去年帮客户配置的某物流园REITs，因为长三角快递量激增，全年分红率达到5.8%，比存银行高4倍。

2、管理人决定“蛋的品质”

好的运营团队能提升物业价值，深圳某人才公寓REITs通过增加智能设备，租金单价两年涨了15%。这和选基金经理同理——我通常会追踪管理方过往项目改造能力。

3、交易要看“市场情绪”

今年二季度消费复苏不及预期时，商场类REITs普遍下跌8%-10%，但同期高速公路REITs因车流量反弹逆势上涨。这和炒股不同，更需要关注宏观政策对细分领域的影响。


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