REITs 基金即房地产投资信托基金，其收益来源主要有以下几个方面：
租金收入：这是 REITs 基金最主要的收益来源之一。REITs 通常会持有各类商业地产，如写字楼、购物中心、公寓、酒店等，通过将这些物业出租给租户，收取租金来获得稳定的现金流。例如，一只投资于写字楼的 REITs 基金，会将写字楼出租给各个企业，按照租赁合同约定的租金标准定期收取租金。物业增值：REITs 基金持有的房地产物业可能会随着时间的推移而增值。一方面，房地产市场的整体发展、经济增长等因素会推动物业价值上升；另一方面，REITs 基金管理公司通过对物业进行良好的运营管理、升级改造等，也能提升物业的价值。当 REITs 基金出售增值后的物业时，就可以获得资本利得收益。比如，某 REITs 基金在几年前购买了一处老旧的购物中心，经过重新装修和招商调整，使其客流量和租金水平大幅提升，从而提升了该购物中心的市场价值，在出售时就实现了物业增值收益。利息收入：部分 REITs 基金可能会通过发行债券或向金融机构借款等方式来筹集资金，用于购买房地产物业或进行其他投资活动。这些债务工具会为 REITs 基金带来一定的利息收入。此外，REITs 基金持有的一些现金类资产也可能会产生利息收益。股息收入：如果 REITs 基金投资了其他公司的股票，那么被投资公司发放的股息也会成为 REITs 基金的收益来源之一。不过，这部分收益在 REITs 基金整体收益中所占的比重通常相对较小。
REITs 基金的收益会受到多种因素的影响，如宏观经济状况、房地产市场供需关系、租户的经营状况等，投资者在投资 REITs 基金时需要综合考虑这些因素，以评估其收益前景和风险水平。