从第一批9只REITs上市情况后表现情况来看，上市以来涨幅介于3.36%-60.91%之间，平均涨幅达26.39%。其中上市首日的涨幅介于0.68%-30.0%之间。第二批的2只上市不足6个月。目前来看，REITs的收益整体还不错。

1、对于我们来说投资公募REITs的收益来源于哪里？

REITs本身的收益主要来源是项目经营收益，以及资产的增值（如有）。

REITs当前的项目分为两类：含产权的REITs和特许经营权的REITs。

含产权类的REITs，比如仓储物流和产业园区等有点类似房产，除了房租收益外，还有房屋价格增值带来的收益，这类对应的股息率相对不高，底层资产的长期增值是另外一块重要的收益来源。

而特许经营权类的REITs，比如交通设施、生态环保等项目，只有项目经营收益，其经营权价值将伴随到期日逐年递减直至终值归零，因此这一类REITs的分红率往往也比较高。

对于我们投资者来说：投资公募REITs的收益来源主要有项目每年的分红派息，以及场内价格波动带来的价差收益。

根据规定，REITs基金每年都要将可分配金额的90%返还给投资者。强制分红，项目每年获得的租金或过路费等经营收入扣除费用后，必须以分红的形式分给投资人。

除了分红收益外，REITs上市后还可以在二级市场交易，像股票一样，REITs的价格是会波动的。因为是封闭运作，只可以买卖，不可以申购赎回，所以基金份额是固定不变的，当买的人多时价格就会走高，当卖的人多时价格就会走低。通过低买高卖就可以获得价差收益，当然如果做反了就会面临亏损。

可见，公募REITs并非完全没有风险，长期来看还是要关注底层资产的质地，和短期的交易水平。

2、对于公募REITs，买老还是买新？

从目前已经上市的两批公募REITs来看，由于稀缺性，上市后普遍存在大幅溢价。从底层逻辑来讲，已经上市的公募REITs现在的价格已经大幅偏离发行价，考虑到均值回归，再去参与可能就不太适合，建议关注最新发行的REITs。

即将发行的华夏中国交建REIT（中交REITs，代码508018），底层资产是武深高速嘉通路段，武深高速联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群，是串联我国中部和南部区域的运输大通道，沿线人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛。项目发起人中交集团是超大型央企，是世界领先的公路、桥梁设计及建设企业。项目测算2022、2023年的分红率在4%到5%左右（不代表分红率保证）。

发行价9.399元/份，预计募集总规模为93.99亿元，其中公众投资者发售规模只有7.049亿元。从本次中交REIT网下询价来看，共收到68家网下投资者的160个配售对象的询价报价信息，拟认购总额为初始网下发售份额数量的38.78倍，网下认购仍属于踊跃状态，僧多肉少。

因此，我们认为，认购REIT仍是性价比较优的选择。

鉴于市场对REITs比较认可，前两次的认购热情高涨，导致最终的配售比例较低，所以不排除这次也存在比例配售的可能性，如果想参与的话需要尽可能多备些资金。

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发布于2023-3-14 16:59 徐州