不过，虽然我国租赁市场前景广阔，但也面临诸多问题。例如在经营上，对于目前的租赁住房运营专业机构来说，市场整体的利润率仍偏低，现金流回正速度也较慢，且租房市场普遍投资额巨大，回报周期过长，回报方式也较为单一。

此外，除大型房企自有资金较为充裕外，新型公寓运营商目前主要依托预收款特性获取银行贷款或表外融资，或利用未来租金在互联 网金融平台运作创新理财产品，以及股权融资或股东借款、私募融资。但上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。

北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志便表示，“租赁市场不能仅仅依靠房企的大规模投入，还需要政府在租赁土地出让等方面提供政策扶持，也需要金融行业为房企发展租赁业务提供信贷扶持和利率优惠，共同发力以求成就”。

实际上，目前各地在融资层面，已逐渐加大对租赁市场的支持力度。一方面是贷款支持，如利率优惠、开发贷展期、政策性信贷支持；另一方面，鼓励融资工具创新，如不动产证券化产品，房屋租金收益权质押贷款等。

而2017年12月底，中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。有业内人士指出，该项目作为国内首单长租公寓储架式权益类REITs，兼具权益型和储架式的开放特性，进一步推动了不动产证券化的突破创新。

旭辉领寓CEO张爱华也表示，“我们推动权益型REITs发行的一大目的是为公募REITs进行储备”。

据悉，REITs最早于20世纪60年代的美国推出，产品形式是房地产投资信托基金。房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。REITs有这样几个特点：公开性、透明性、流动性好；较高的收益水平；稳定且高额的分红收益；稳健的财务杠杆。

高和资本执行合伙人周以升告诉《证券日报》记者，目前租赁公寓已成为中国最重要的商业物业形态，资产证券化可以盘活存量商业物业。鉴于监管层和业内一步步扎实的推动和创新，权益型的公寓类REITs很可能是公募REITs的最后一个里程碑。公募REITs不仅是房地产开发商商业模式转换的关键，也是政府发展模式转变的关键。在公租房廉租房领域，可以大大改观原有的政府投资能力的约束。

投资机构也希望在这个被鼓励的“风口”市场中抓住机会。周以升乐观预计，在政府支持的公租、廉租房市场和市场化的公寓租赁市场，将会产生十万亿级别的存量资产亟待证券化。

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