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从政策面看，行业的政策利空边际已降低至低位，当前最大的担忧在于货币政策继续收紧，甚至出现存准上升。我们认为，热点城市房贷利率收紧，目的在于为引导资金脱虚入实、防风险调结构、为经济软着陆争取空间。下半年存准普升的风险很小，货币政策总体维持紧平衡，受美联储缩表影响不大。主要因为：我国已经提前缩表，且属于被动缩表，主要由于外汇占款下降引起，并不代表要大幅收紧货币政策；当前经济状况，如GDP增速、CPI、PPI等指标不支持进一步收紧货币政策。

从行业运行数据看，我们重申对2017年房地产销售投资不悲观。销售方面：2016年930后成为全国销售增速拐点，10月以来销售同比增速缓慢回落，2017年5月累计增速14.3%。我们认为全国销售同比将继续缓慢回落，但三四线将成为支撑，全年看-1%。投资方面：5月投资增速冲高首次小幅回落至8.8%。但由于去年三季度投资基数较低、今年三季度棚改提速，我们认为存在超预期可能，二三季度投资仍有望维持9%较高增速。全年看，由于三四线销售热度持续、优势房企冲规模和卡位重点城市、热销带动销售回款大幅增加、房企加快周转速度、建筑建材价格回升拉高建安成本等因素，投资也较乐观，预计同比增长6%。

3.3  投资建议

我们曾在2016年中期策略中强调行业集中度投资机会，站在当前时点：房地产行业集中度提升无论是从短期还是长期看，都非常值得重视，提供确定性投资机会。

长线逻辑：龙头增长和盈利稳定，估值享受溢价，存在估值预期差。（1）规模增长空间巨大：住宅市场增量空间237.1亿平，181.2万亿，满足至少15年增量市场发展；进入存量房市场后，每年旧改需求高达7.5亿平。叠加市占率提升，龙头销售增长空间非常充足。我们测算，2017年市场规模完全能满足Top20销售目标，未来4年top5、TOP10、top20销售规模复合增速分别为16.4%、14.6%和 13%（未考虑房价上涨）。（2）盈利稳定产生估值溢价：集中度提高，龙头的议价能力提升。房价易涨难跌，土地成本、建安成本和融资成本有望进一步下降。项目制管理模式下，管理费用有效控制。龙头盈利能力将趋稳。

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