楼市调控新政满月,一些中小房企面临经营压力。中国证券报记者梳理上海联合产权交易所等五家产权交易中心的挂牌信息发现,房地产公司股权、项目转让案例明显增多,且中小房企居多。

   业内人士认为,目前不少房企通过股东借款、房地产基金、存量资产证券化等方式来维持现金流稳定,随着融资渠道收紧,房企资金链面临越来越大的压力,未来不排除会出现一波中小房企倒闭潮。

   中小房企“甩包袱”

   中国证券报记者梳理上海联合产权交易所、北京产权交易所、重庆联合产权交易所、山东产权交易中心和广州产权交易中心五家产权交易所挂牌信息发现,10月房地产股权、项目挂牌案例大增,共17例,为今年以来单月高点,而今年1-10月仅为34例。

   从挂牌主体来看,中小房企居多,且大多地处二三线城市,由当地国资控股,业务集中于住宅项目开发。中金标准数据总经理郝文嘉认为,每次调控都是个洗牌过程,房地产发展到现在,纯商品房项目需要的资金“硬件”越来越高,中小房企越来越难以满足要求。此轮调控收紧了房企融资途径,一些实力不济的中小开发商只能通过卖地、卖项目等方式来自救,甚至退出房地产市场。未来可能出现一波中小房企倒闭潮。

   数据显示,不少房企股东选择将股权全部转让。比如,10月,山东海化房地产有限公司、北京瑞达世纪房地产开发有限公司、莱阳景丰置业有限公司、上海宝纳园置业发展有限公司等9家房企拟转让100%股权。

   还有部分企业寻求合作开发、摊薄成本。比如,广州市番禺区禺城建设综合开发公司以及广州市番禺区房地产联合开发总公司都明确表示,通过公开市场方式征集合作方共同开发建设房地产项目。

   易居研究院智库中心研究总监严跃进称,股权交易中心并不公布买方信息,所以收购此类股权的买方有多重可能。业内人士解释,有一定土地项目的中小房企股权更受青睐,一般会被当地的大型民营开发商收入囊中,没有土地项目而负债率较高的房企基本上无人问津,最终可能是破产。

   目前,房地产行业显现强者恒强格局,大型开发商仍在不断扩大规模。比如,保利地产等龙头房企通过并购等方式获得了大量储备项目,仅上半年保利地产通过项目并购方式获取的土地资源共19个,占比53%,并且主要集中在北京、广州、南京等土地资源相对稀缺的地区。

   此外,融创等房企通过股权并购等方式冲击一线房企行列,拟收购联想旗下的融科智地,并入股金科地产,其负债率已超100%。目前,A股上市房企的资产负债率在77%左右。

   房企融资压力大

   融资压力大是导致部分中小房企出局的原因之一。在目前销售回款减速、公司债发行趋紧等背景下,开发商特别是负债率较高企业的融资压力不可谓不大。

   据了解,上交所拟对房地产及钢铁、煤炭过剩行业的公司债券发行审核试行分类监管,房地产企业发行公司债券募集资金的使用,不得用于购置土地。上海市规定银行贷款、信托资金、资本市场融资等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。深圳市明确了金融监管机构要严查企业和个人购买商品住房用地资金的来源。

   “部分房企原有融资计划或暂停,融资目标难以兑现,资金链偏紧。”新城控股高级副总裁欧阳捷称,资金成本肯定会上升,特别是如果不能发行低成本的公司债,银行资金和信托资金的高利率将明显拉升财务成本。另外,销售压力增大,部分房企需要加快现金回笼,不排除部分项目降价。

   开发商也在想各种办法应对。欧阳捷称:“当下融资渠道收窄,银行贷款又将成为开发资金的主要来源,信托资金也会成为香饽饽。”另外,房地产基金融资,包括创新的资产证券化融资或将成为未来房企融资的关注点。

   比如,某房企由于拿地压力增大,便采取合伙基金的方式来筹措资金。自身作为普通合伙人出30%的资金,而另外70%的资金从其他券商或其他资管计划里获得。同时,作为基金管理方,又以委托贷款的方式贷给自己所开发的项目。这样便用小规模的资金撬动了大规模的“地王”。

   某房企人士坦言:“当下融资确实较先前更困难。今年发债总量太大,目前审查更严格,甚至有一些已经暂缓。当下拿地更多的是使用自有资金和股东借款。”

   刘策认为,未来存量资产证券化和经营性物业现金流的证券化或成为热点。商业租金是较稳定的现金流,可提前通过证券化方式将其变现。同时,杠杆基金也会成为开发商重点关注对象,在融资困难时,基金可以解决银行不敢贷款的问题。例如,世茂地产联合成立了物业费抵押计划和尾款回收计划;万科则推出公募REITs和房地产抵押贷款证券化等。

   需注意的是,部分房企的融资成本在抬升。在光大控股房地产投资及基金募集负责人潘颖看来,融资成本需从两个角度来看待。一方面,资本市场做了一些监管调控,融资渠道肯定会受影响;另一方面,国内流动性仍比较高,无风险收益率在不断下降,资金追逐资产的冲动仍存。

   面临新一轮洗牌

   严跃进认为,本轮融资收紧的拐点和房地产市场政策的拐点同时出现,两个拐点会使房企销售受到影响,也会使得企业面临不适应和较尴尬的运营状态。

   中小房企的不适应将直接导致其出局,而大企业由于拥有更好的融资能力、运营能力会相对受益。“经营稳健、资金实力强的企业可以在低位‘捡漏’,通过并购做大做强。”刘策说。

   主动适应调控和市场变化是开发商的共同选择。这首先体现在拿地策略上,由于前期土地市场活跃,相关政策不断收紧,房企在拿地方面也出现了明显变化。一位中型房地产公司市场总监坦言,公司的地王项目已采取合作开发模式,以此来降低运营风险,拿地则会优选风险可控城市和区域。

   潘颖表示,进入下半年,一些开发商已开始适当地控制风险,尽量回避以拍卖形式获取土地,更加专注于通过并购项目和旧城改造来获取土地。

   刘策认为,后续房企或将会把重心放到京津冀、长三角等核心都市圈周边的三四线城市。一方面产业基础好,另一方面又能承担需求外溢。既不会受政策影响,也不会像三四线城市调控压力较大。

   目前,土地市场有所降温。欧阳捷称:“前期热点城市土地市场的疯狂,令大家很焦虑。一些热点城市的建安成本只有4000元/平方米左右,而楼面价达3-5万元/平方米,房地产已经变成了纯粹的金融产品。但未来土地市场可望降温,项目风险也可能得到有效控制。”

   严跃进表示,很多企业也不愿在此时再去拿“地王”,疯狂拿地可能会受到资金审查。对房企来说,首先是要量力而行,按照资金实力来经营;其次是要准确判断市场周期,市场降温时并非不能拿地,关键是要避免拿地后出现融资困难的问题。

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