今年的购房市场可用“白热化”来形容。尤其是在一线城市和强二线城市中，如果你还坐在家里不去看房，那就是在错失机会；而已经签下合同的人，已经搬好了小板凳等着听钱响的声音。不过，在大家情绪亢奋之际，也有必要听听另一些信息。

要点速读

• 1房价如果没有需求支撑，那就是无本之木，沦为击鼓传花的游戏。谁能保证自己不是傻子？

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• 2指望用杠杆赚钱，指望收入提高摆脱房奴，指望“印钞”推动房价，可能都不现实。

房子的投资回报必须倚靠“有人接盘”才能实现

今年以来一线城市房价暴涨，“买到就赚，没买到就亏”成为热门话题。数据来源：安居客

房子既是消费品，也是投资品。纯把房子当投资品的人不少，纯把房子当消费品的人不多。即便那些“用来自住”的购房者，也饱含“保值增值”的期望。一个有趣的现象可以充分反映一这点——

在我们的统计、实测中，都可以证明房租相对房价非常低廉。但是在问询中，大部分人会反映“房租很贵”、“房租涨得很厉害”。当你指出买房和月供要贵得多时，他们反驳道“那不一样，租金是付给了别人，花了就没了，买房的钱是留给了自己（的财产）”。

简而言之，人们已经把买房视作“赚钱”，而租房是在“花钱”，一进一出，自然没法比。可见，把买房当作投资已经深入人心。

说到投资，按照获益方式可以把投资品分为两类：一类是靠持续的现金回报（租金、利润、产值等）获益；另一类是靠一次性出售获益，俗称被“接盘”。房子本来可以是第一类，比如现在的日本东京，购买一套公寓用于出租，年租金可达房价的7%，相比日本10年期国债负的收益率，可算是相当不错的投资回报；再比如2000年时，中国的一些大城市年租金也可以达到房价的7%左右，简化计算一下就是13年左右可以“回本儿”。

然而，随着这十几年租金和房价涨幅的背离，租金占房价的比重已经微乎其微。以北京目前的市价看，年租金占房价（这里的房价指交易价格加上各种税费的实际支出）的比例是1.5%左右，可能不够冲抵折旧费用（折旧指装修、管线、建筑结构、公共区域等的老化和损毁），更不用说还有房主付出的管理成本和转租时的空置成本。当然，也根本没有房主指望靠出租来实现预期回报，实际上很多房主由于惧怕出租会加速折旧而宁愿把房子空置。就连那些原本定位为出租的物业也在改变计划，今年一季度，北京就有三家经营良好、处于满租状态的高端酒店式公寓（盛捷中关村公寓、万国公寓、新城公寓）宣布停业，改为整售或者散售。

投资房产的预期回报只能倚靠将来卖房实现。而这种只能等“下家”的投资往往风险较大，“股神”巴菲特就明确表示他不喜欢只能靠出售才能获益的资产。因为，到时万一没人“接盘”呢？当然你会说“这不可能”，嗯，2007年48元抢到中石油股票的人也信心满满的等着“下家”，结果一等就是小十年，等到了7块的“接盘价”，以及“我站在中石油48元之巅”的悲壮。

租金回报不足，本来就说明住房需求没有那么强劲，房价如果没有需求支撑，那就是无本之木，沦为击鼓传花的游戏。谁是“最后的傻子”？你敢保证自己不是？

买房“自带杠杆”的风险一面

香港证券市场有种产品叫“窝轮”，以高杆杠著称，可以几倍到几十倍地放大盈利和亏损，因而被保守的投资者视作“赌博工具”。“重视投资者保护（也可以叫它“父爱主义”）”的大陆监管部门当然不会允许普通证券投资者玩这种“游戏”，实际上普通证券投资者基本上只能使用2倍杠杆（即自己出一半钱，再借一半），就这样还要被不断的警示风险。

是的，杠杆有风险，这本来是常识。但在房市中，这种常识已经被另一种“常识”取代，那就是“杠杆就是赚钱，杠杆越高越好，越高越赚钱”。买房时，尽可能多贷款，已经变成一种众所周知的“赚钱技巧”。这种新“常识”，正是拜过去十几年的经验所赐——全款买房和提前还贷的都在后悔，而贷款多的都“赚了两套房甚至三套房的钱”。正好，现在政策上把首付比例降低了，杠杆至少可以上到3.3倍，于是“赚钱效应”更加显著。然而“十几年的经验”就能预示未来吗？

杠杆能让你在牛市中赚钱，但一旦陷入熊市，你的亏损也会倍增

一旦未来房价下跌，你想过杠杆的“亏钱效应”吗？算笔账就清楚了。投资150万买房，通过贷款（加杠杆，假设利率5%）可以买价值500万的房子。1年后，如果房价跌10%，那么亏损多少呢？150-【500*（1-10%）-500*70%-500*70%*5%】=67.5。亏损67.5万，亏损45%。是的，投资品跌10%，投资额跌45%，这就是放大亏损。

经济“L型”后月供压力没有那么容易减轻

首付比例低的另一面，就是月供高。买一套500万的房子，贷款350万，按照当前基准利率、30年期算，月供18575元，这就要求夫妻双方月收入不低于37150元。而2015年北京市在岗职工平均月薪是7086元，相信很多买房人开不出符合要求的收入证明。不过有个不是秘密的“秘密”，就是开假收入证明可以轻松过关，十年前就很普遍这么干了。不同的是，十年前这么干的人，随着收入的快速增长（过去十年北京在岗职工工资年均增幅10%），很快就真的符合要求了。但是随着经济进入“L型”，个人收入增速的减缓不可避免，月供压力可能会长期保持。

如果长期把月收入的一多半用来还贷，那么其它开支就要压缩，幸福感大概要靠房子升值的喜悦才能支撑。然而，万一房价跌了，那么背着重重的房贷，看着财产缩水，坐实“房奴”之名，这是怎样的一种痛苦？

“权威人士”在人民日报上已经明确表示经济将进入L型，问题只在于哪种L型。图片来自中国经济网

  指望“印钞”来维持房价并不符合实际

买房人目前有一种共识，那就是中国的通胀很厉害、政府在不断印钞，这既是之前房价飞涨的主因，也会支撑未来房价只涨不跌。相当多的专家也持这种看法，他们以M2（广义货币）的增速来说明中国的货币是“大水漫灌”。

然而这种看法存在误解。M2包括各种存款，而存款的数额是可以被贷款拉动的。甲把1万块存到银行，银行把这笔钱贷给乙，乙自然也要把钱再存到银行，于是1万块存款就变成了2万块存款，M2增加了。中国的M2天量增长，就是因为贷款太多（术语叫“商业银行创造信用”），而不是央行印钞太多（近年来中国央行投放基础货币实际上非常克制，这里不展开论述了）。

贷款多，恰恰更可能产生通缩。因为贷款多意味着企业生产活跃，有造成产能过剩的风险，不仅钢铁、煤炭可能过剩，房子也可能过剩，产品过剩，自然要降价，会造成通缩压力。可是你会说，房子没有降价啊？那是因为你只盯着大城市，实际上很多县城和中小城市早就降价或者N年不涨了。即便一线城市，房租涨幅缓和，不也是“过剩”的兆头吗?

所以说，中国的M2增长，和津巴布韦那种政府印钞式的通胀不是一码事。君不见，这两年由于经济下行，中国央行加大“放水”力度，但M2增速反倒大幅回落，原因就在于经济不好的时候企业贷款的动力减弱，M2就上不去了。实际上，如今M2的增长主要依赖房贷的拉动，与其说是“印钞推动房价”，倒不如说是房价拉动“印钞”（M2增长）。

总之，房价涨，不一定是因为“印钞”的缘故，也可能是因为炒作、泡沫。

来源：腾讯《今日话题》 作者：刘彦伟

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