旅游地产轨迹

虽然早已提出向“城市配套服务商”转型，但在昨天以前，与万达、碧桂园、绿地、恒大等公司不同，万科似乎很少在公开场合提及“旅游地产”。

实际上，万科在旅游地产方面的尝试一直在悄然进行。本报记者查阅公开资料发现，早在2005年10月，万科就投资10亿元买下广东惠州一块岛屿土地租赁权，计划用5年时间建设高标准酒店及相关旅游设施，旨在打造“中国马尔代夫”。2007年，万科又在海南三亚投资逾10亿元开发包括公寓、别墅在内的浪琴湾项目。随后又继续在三亚拿地，并北上在北戴河试水度假项目。2012年4月前后，万科在青岛、烟台、唐山、成都低调拿下的一些地块，也被认为与旅游地产有关。

截至目前，万科对外公开的旅游度假项目，包括惠州双月湾度假村、深圳浪骑游艇会、杭州良渚文化村、清远白天鹅度假酒店、三亚森林度假公园等。昨日，万科首次对外宣称，在万科的投资版图上，旅游度假项目“已占据举足轻重的地位”，并坦言与战略转型有关。

今年是万科成立30周年，然而，在房地产行业调整的背景下，这家龙头开发商30岁的上半年成绩单难言亮丽。

据17日晚间万科A(000002.SZ)发布的中期业绩，2014年上半年，万科实现营业收入409.6亿元，同比下降1.0%，上半年净利润48.1亿元，同比增长5.6%。而2013年上半年，万科营收和净利润同比增速分别为34.7%和22.3%，相比来看增幅出现下降。

万科总裁郁亮8月18日在万科中期业绩发布会上表示，房地产市场的调整是有一个完整周期的，如果调整不到位会带来更加混乱的局面，因此，希望此次市场调整能够坚持。

昨日，王石也对包括本报在内的媒体重申，五年前，他对房地产的看法是谨慎乐观，现在情况发生了“微妙的变化”，但他还是对后市谨慎乐观的。

关于万科为何在此时选择加码旅游地产，兰德咨询总裁宋延庆昨日下午对本报记者分析称，这与万科的产品线配比有关。据他观察，万科项目中近半为合作项目，95%都是短平快的高周转产品，而其他重点房企如绿地、万达、碧桂园等，都有不少长线项目在手，保利、中海长短线产品各半，恒大的长短线产品比例也在3：7左右。

“长线产品的作用在于，一块地不拿，也不太影响销售额。”宋延庆认为，作为上市公司，万科要呈现更好的业绩给投资者，在如此大的基数上保持增速并非易事，必须一方面保证周转，一方面保持规模业绩的持续稳定，于是补充长线项目到产品池中，成为了战略上的必然选择。

还有业内资深人士估计，目前业内常见的旅游地产项目，地价低是主要特点，通常楼面地价在350元/平方米左右，算上房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本，如果进行滚动开发成本并不高，而开发商却可以选择以物业进行抵押借款，还能提高年报里的土地储备数字，让投资者悦目。