安信证券统计上市公司非金融行业的相关数据，并观察27个非金融上市公司行业的年报数据（2010-2015），观察的指标包括杠杆率（负债/所有者权益）、负债同比增速、净利率、净利润同比增速。分析得出房地产行业正处于“盈利恶化、加杠杆”这一态势，并且该行业自2010年以来净利率单边下行，在2015年跌破10%，但其负债同比增速在2015年暴涨至40%以上，以此结束了此前负债同比增速连续两年下降的情况，2010年以来房地产行业杠杆率保持单边上行之势。

　　是谁促使房地产走上加杠杆之路的？

　　商业银行为何选择提高按揭贷款在总体贷款中的比例？在利率市场化背景下，中国商业银行已经难以靠拉存款来确保收益，也难以再把拉存款作为主营业务。银行业的主营业务从过去对于负债端的经营演变为对于资产端的经营。从商业银行整体资产配置角度来看，原来商业银行最重要的大型企业和优质企业大量转向直接融资，大幅度降低了对于银行贷款的需求，银行就必须去寻找新的资产来弥补缺口。

　　然而，在资产荒的大背景下，每个商业银行都有非常强的冲动去拼命在基本面有支撑的区域去发放按揭贷款，而且所有的商业银行都希望能够抢在别的银行之前大力发放。这样一方面在资产端大量布局相对优质的安全资产，另一方面在向零售银行演变的过程中，也掌握了更多的用户入口。因此，尽管商业银行自身也觉得一线和核心二线城市持续放按揭可能也是有风险的，但是将一项长久期的资产发放在这些城市远比发放在那些没有长期基本面支撑的三四线城市更为稳妥，而在一二线核心城市，只要抢在其他银行之前，并在房地产价格上行的中前期发放就更为安全，毕竟短期来看，房地产行业对经济还是起到一定的支撑作用。

　　根据融360提供的数据显示，2016年一季度末，全国首套房平均利率为4.54%，继续创历史新低。2016年一季度末76.98%的银行提供优惠利率，从利率水平看，2016年一季度末一线城市首套房平均利率4.27%，相当于基准利率87折；二线城市首套房平均利率4.45%，相当于基准利率91折；三线城市首套房平均利率4.63%，相当于基准利率95折。这部分数据充分说明银行提供的按揭优惠利率不是由完全需求端来驱动的。

　　兴业证券表示，银行对于按揭的偏好对于房地产基本面至关重要，充裕的资金供给端往往决定了房地产需求端，例如银行对于按揭的偏好导致按揭利率由不偏好甚至厌恶的按揭利率上浮变为利率大幅度下降，由没有按揭额度，变为极为充裕的按揭额度。

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