来源：中国证券时报

财政部、国税总局24日下发《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，明确个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。该规定依然对北上广深四个一线城市加以了区别对待。而上海、深圳同日也传出了新的楼市调控措施。

这个营改增过渡期规定具体咋回事、有何影响？请看这里↓↓↓    

满足下述标准之一，均为非普通住房：
1）住宅小区建筑容积率在1.0以下；
2）单套建筑面积在144平方米以上；
3）实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

根据增值税的算法，销售额＝含税销售额÷（1+征收率），应纳税额＝销售额×征收率。

以一套售价150万元（含税、购买不足2年）的住房为例：

增值税额为（150÷1.05）×0.05＝7.14万。

而此前营业税按总额5%征收，应纳税额为150×0.05=7.5万。

这意味着，过渡期二手房交易营改增基本平移了现行二手房交易营业税政策，部分税负还有所减轻。

据《上海观察》报道，上海市委24日下午举行常委会，市委书记韩正主持会议并讲话。会议指出，必须认真贯彻落实中央对全国房地产市场“因城施策”的管理要求，按照房地产市场发展的客观规律和特大型城市发展的客观规律，从上海实际出发，加强调控力度。要严格执行即将出台的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，依法依规整顿房地产市场秩序，严格依法处置违法违规行为。

同日，一份以深圳金融学会名义发布的文件也在坊间传播开来。该文件要求加强深圳楼市调控，包括提高首付比例、压缩住房信贷规模、提高利率等措施。深圳金融学会的指导单位为中国人民银行深圳市中心支行，两者合署办公。该文件得到了银行业内人士的证实，但记者致电文件所述电话及其网站联系电话，均无人应答。截至发稿，央行深圳支行及金融学会未对此文件予以置评。

据悉，沪深两地调控方案细则，其整体思路如下：

1、首付提标准。上海方案中，二套房认定或将从“认贷”改为“认房”，首付比例也将上调。深圳则严控首付贷，并对高端楼盘、投资购房等从严确定首付比例。

2、信贷压规模、提利率。上海方案中，房贷利率据悉将统一上调为最低9折。深圳也要求各银行适当控制住房贷款规模，避免因竞争压低利率，并对两年内有两次及以上购房贷款记录的，不得发放贷款。

3、购房严资格。上海方案中，据悉可能会提高非户籍人员购房门槛。深圳除审查偿债能力、还款能力外，明确提出要求审查“假离婚”等情形。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示：“政策收紧概率很大，一方面，2016年以来上海房价出现非理性上涨，2月70个大中城市上海二手房环比涨幅是4个一线城市之首，新房环比涨幅排名第二，不利于楼市平稳发展。另一方面，上周苏州、南京这样的二线城市已经率先公布楼市调控细则，这也是一个明显的信号。”

新城控股集团副总裁欧阳捷认为，上海即将出台的调控政策对供求关系改善影响不大，但对购房人的心理有影响。“上海所有政策的控制是缓冲式控制，并不是压制性的。”他说。

熟悉深港两地的专家罗振坤博士认为，深圳房地产要降温，但怕错误地弄成寒冬，所以找个第三方出来发话。不过，罗振坤博士指出，九大条款中，除了第7条，都是银行必须做的风控措施，是正常的要求，第7条关于“两年内有两次贷款申请者应拒绝受理”可能会对购房者有一定的心理影响，市场可能会迅速进入观望期。

罗振坤认为，“政府要救市，最好的方法是管理购房者的心理预期，深圳房价猛涨，令购房者预期房价会上涨，所以周边城市（尤其是中山、东莞）的房地产市场也带动起來。所以说深圳的短期任务已达，需要把房价稳定下來。”他认为，为免泡沫过急，深圳楼市现在必须降温，但不能太大动作，不是“压下去”，而是“稳定下来”，否则前功尽弃。

亚豪机构市场总监郭毅表示，一线城市房地产市场的快速回暖已经令决策层有所预警，近期恐怕会有一系列加强市场管理、抑制投资投机需求死灰复燃的新政出台。

PS：虽然营改增整体而言降低了房地产税负，但一线城市仍然附加了额外的政策限制。短时期内，一线城市的楼市政策，只紧不松。

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