中共中央政治局召开会议研究2016年经济工作，研究部署城市工作。

会议涉及房地产内容全文。要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。要扩大有效供给，保持有效投资力度，着力补齐短板。会议强调，城镇化是现代化的必由之路，是经济发展的结果，又是经济发展的动力。要坚持把“三农”工作作为全党工作重中之重，同时要更加重视做好城市工作。要认识、尊重、顺应城市发展规律，端正城市发展指导思想。要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。要增强城市宜居性，引导调控城市规模，优化城市空间布局，加强市政基础设施建设，保护历史文化遗产。要改革完善城市规划，准确把握城市规划定位，加强对规划实施情况的监督。要提高城市管理水平，落实城市管理主体责任，改革城市管理体制，理顺各部门职责分工，严格安全监管，健全城市应急体系。

化解房地产库存的主要出路是农民工市民化和服务新市民。2015年11月，中央财经领导小组第十一次会议，已经指出应化解房地产库存，促进房地产行业持续发展。政治局再次强调化解房地产库存，在预期之内。不过，这次的提法比之前更为具体，特别是明确了化解房地产库存的主要手段，是加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求。会议提法进一步说明了政策对农民工进城的购房需求寄托厚望。会议专门提到了保持有效投资力度，暗示了政策无意主要通过整体缩减供给的方式去解决房地产市场的库存问题，只是可能考虑在供给过大的区域适当控制土地出让。

扩大有效需求的主要阻力，在解决房价和新市民承受能力间矛盾。2014年底，我国农民工人数有2.7亿人，他们中的大多数在务工所在城市并无购房置业。这是潜在的庞大房地产需求支撑，如果他们中的10%有兴趣在未来3年内于务工城市购房置业，平均购房面积为100平米，则就能新增27亿平米的房屋购置需求。2014年，我国商品房销售面积仅为12亿多平方米。但与此同时却是房价过高和农民工收入过低。同样在2014年，我国农民工月均收入2864元，年均收入34368元。同样在2014年，全国商品房销售均价6323.5元/平方米。根据统计局统计，实际上农民工能够在城市买房的比例不到1%。这既说明了农民工市民化可能带来巨大的购房需求，也可能说明通过农民工市民化释放住房需求任重道远。

扩大农民工购房需求的五种可能办法。第一种办法，是从根本上提高农民工的收入水平，缩小社会收入差距。这当然是政策努力的方向，但需要比较长的时间。第二种办法，是推进户籍改革，推进各项社会保障的改革，彻底解除农民工进城的行政阻力，使得新市民可以安心扎根新城市。我们已经见到了绝大多数城市户籍登记制度日渐开放，外来务工人员也可以享受城市市民同等待遇。我们预计，未来除了特大城市之外，各地方落户将更加容易，社会保障体系也会更加健全。第三种办法，是政府出资解决住房保障问题。这既包括政府出资回购商品房当成保障房供农民工居住，又包括政府进行共有产权房的尝试，直接给予中低收入阶层居民以购房补贴，降低其购房门槛。客观上说，这些政策面临两大制约，第一是公共财力的问题，第二则是道德风险。第四种办法，是继续鼓励金融系统给中低收入居民购房需求加杠杆。我们认为，这是目前最为可行的，鼓励农民工进城买房的办法。假设套均房屋面积100平米，按照2014年的平均房价和农民工收入水平，则农民工需要不吃不喝积攒18.4年才能拿得出房屋购置全款。假设农民工平均每年能有1.5万元结余用于积累首付，首付三成，需要超过12年时间能凑够首付款。如果房价不变，首付比例降低到两成，则农民工只需要不到9年就能攒够首付款。如果首付比例要求可以降低到一成，则只需要4年多时间就可以凑够首付。如果首付两成，通过公积金，甚至贴息等办法将按揭贷款利率控制在4%，且农民工可以贷款30年，则每月农民工需要还款2415元。这个月供负担对于农民工来说仍然是很高的，但对于少部分收入较高的农民工来说则已经可能承受。我们相信，金融手段是刺激农民工住房需求最为立竿见影的办法。我们预计，未来我国可能继续下调首套房最低首付比例要求。第五种办法，是优化产业的空间布局。北京的房价，对于农民工来说无论如何都买不起。但一些三四线城市的房价，对于农民工来说则已经是可望又可及。而且，北京本身也不存在严重的化解房地产库存难题，真正的难题是在三四线城市。如何引导农民工前往供应过剩的三四线城市买房呢？我们认为最关键的是优化产业空间布局，让农民工能够在那些房价并不高的地方安居乐业。因此，吸纳产业转移的一些园区类公司，也是化解房地产库存的受益者。

政策预期更为明确，价值发现之手影响板块估值。我们认为，未来政策可能多管齐下，共同维持热销局面。一方面，行业下行的系统性风险会明显下降；另一方面，企业基本面也会较为稳定。当然，市场对此也是有预期的。在过去一段时间，真正改变板块估值的，并不是政策和基本面因素，而是保险资金的价值发现之手。万科A和金融街等公司被举牌，不断刺激市场重新考虑板块估值问题。这些市场的增量资金或许可以建立起示范效应，在一定程度上改变市场的风格和偏好。我们建议投资者关注低估值企业如万科A、保利地产、金融街、世茂股份等，也关注能异地扩张的园区开发类企业。

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