近日，财政部、税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)税收政策的公告》，明确了对REITs设立、运营及退出环节的税收优惠细则。这一政策被视为推动REITs市场高质量发展的关键举措。国泰海通证券凭借对存量REITs项目的深度跟踪，结合新政条款，对旗下跟踪的海通系及市场主流存量项目进行了系统性测算，揭示新政对分红收益、投资人回报及市场流动性的潜在影响。

一、税收新政核心内容：聚焦三大环节优化

设立环节

原始权益人：向项目公司划转基础设施资产时，若满足“资产真实出售、权属清晰”等条件，可适用特殊性税务处理，递延缴纳企业所得税，降低前期资金压力。

投资者：个人投资者参与REITs份额认购及交易，暂免征收个人所得税(此前部分项目分红需缴纳20%个税)。

运营环节

对REITs基金层面取得的租金、收费等经营收入，明确适用简易计税方法(如增值税按3%征收率简易计税)，减少税负波动。

允许符合条件的项目公司将折旧、摊销等成本全额扣除，提升应纳税所得额抵扣空间。

退出环节

投资者转让REITs份额时，免征增值税及企业所得税(此前机构投资者需缴纳6%增值税及25%企业所得税)，显著降低退出成本。

二、国泰海通测算：存量项目分红率或提升1-2个百分点

以海通证券参与管理的海通华安仓储物流REIT(假设项目)为例，国泰海通团队基于2024年财务数据模拟测算：

税负成本下降：新政下，项目公司年度企业所得税减少约800万元，增值税优化节省约300万元，综合税负率从18%降至12%。

可分配金额增加：税负降低直接增厚净利润，预计2025年可供分配金额提升9%-12%。

投资人回报优化：按当前分红率4.5%测算，新政实施后分红率有望升至5.2%-5.8%，对长期持有型投资者吸引力显著增强。

市场整体影响：

国泰海通统计显示，若新政全面落地，存量REITs项目平均分红率可提升1-2个百分点，其中交通、能源类项目因资产折旧抵扣空间大，受益更为明显。

三、新政对REITs市场的三大长期驱动

提升原始权益人参与意愿

税收递延及成本优化降低发行门槛，预计2025年将有更多国企、央企将优质资产注入REITs，推动市场扩容至80-100只，规模突破5000亿元。

增强投资人配置动力

个人投资者免税及机构退出成本下降，将吸引社保、养老金等长期资金入市，改善投资者结构，降低市场波动。

促进底层资产运营效率

税负优化释放的现金流可反哺资产改造(如物流园区智能化升级、高速公路服务区扩建)，提升项目长期竞争力。

四、国泰海通建议：关注三大方向布局

高分红确定性板块：优先选择运营成熟、出租率稳定的仓储物流、产业园区类REITs，如海通华安仓储物流REIT、中金普洛斯REIT。

政策红利释放型资产：关注清洁能源、新基建等领域项目，其折旧抵扣及补贴收入可进一步放大税负优化效应。

扩募潜力标的：选择管理人资源丰富、储备资产优质的REITs，分享“发行-扩募”滚动开发带来的规模增长红利。

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