在深圳申请房屋抵押贷款，你的房子必须满足四个硬性条件：产权清晰、房龄不超过30年、面积大于30㎡且是正规商品房或商铺。如果是自建房、小产权或者还没还清贷款的房子，银行大概率会直接拒绝。不过具体执行中不同银行会有细微差别，比如有些银行接受40年内的房龄，或者对优质客户放宽面积要求。1.产权证是硬门槛

必须要有红本房产证（绿本/蓝本只能走民间抵押）

共有产权需要所有产权人签字（夫妻共同财产必须双方到场）

查封、冻结、违建的房子直接没戏

2.房龄不是只看数字

1995年前的房子要重点看维护情况（尤其是外墙、管道）

关内老房子比关外新盘更容易过审（比如南山的20年老房可能比坪山10年次新房吃香）

带优质学区的老破小有特殊加成（有些银行会给到评估价7成）

3.面积要求有弹性空间

30-40㎡的小户型要找对银行（比如平安、中信相对宽松）

LOFT按实际使用面积计算（层高超过4.5米的能多估2成）

商铺最低50㎡起（临街铺面比商场内铺估值高15%）

4.抵押状态要特别注意

按揭未还清可以转抵押（需要先找过桥资金解押）

二押现在只有3家银行能做（年化利率普遍超过8%）

当前有租赁合同的需要承租人签放弃优先购买权协议5.举个实际案例：我上周帮客户操作过一套罗湖的房改房，房龄28年、面积58㎡，虽然类型特殊但最终在建设银行批出了评估价65%的额度。关键点在于提前做了房屋安全鉴定报告，把原本5.8万的评估单价拉到了6.3万。

结语

总结来说，在深圳抵押贷款能不能成，主要看房子能不能过银行的"五关"：产权关、估值关、流通关、法律关、风险关。如果对自己的房子情况没把握，建议先找专业助贷公司做个预评估（他们和银行风控系统数据同步的）。需要最新银行政策的可以私信我，或者直接去【深圳不动产登记中心】官网查抵押登记指引，千万别信路边"零资料秒批"的广告套路哈！