地产行业正进入深度调整期，行业并购加剧，养老地产、物流地产站上房地产行业的风口，与之相同的是房地产基金亦迎来了转型潮。

据一位房地产基金内部人士透露：“不少房地产基金公司，正逐步由纯债权转为股权投资为主的合作模式，一些私募基金公司正向拿地、开发等前端环节深入，还有一些针对二三线城市的基金，则在积极的向大资管的方向转型，国内房地产基金整合将不断加速。”

刚刚挂牌新三板的协和资产董事长杜宏此前在接受《第一财经日报》专访时称：“作为一家由房地产投资信托基金业务起步的公司，去年下半年公司开始转型，目前房地产与私募股权投资业务构成各占约50%。私募股权投资方面，已投资了十几个项目，涵盖先进制造、节能环保和医疗等多领域。”

虽然转型潮存在，但房地产基金自身的存量资产空间仍巨大。中银国际研究报告显示，中国房地产基金业去年底拥有167家管理机构，总规模超过4500亿元。住宅开发类基金由于市场风险规模开始减少，以持有型物业为基础资产的基金正逐渐兴起，对比海外REITs市场，国内存量资产规模带来的资产管理行业空间巨大。

据了解，在投资方式上，由于债权项目简单易操作，国内房地产私募基金近90%的项目都是做债权。多位业内人士认为，房地产私募基金的转型方向是股权投资或并购项目。

尤其在地产行业的并购方面，之前一些未能如期完成的项目，私募基金和信托公司开始联手大型产业资本或者地产商以较低价格切入，盘活项目以分成。

清科《2015房地产基金报告》显示，房地产行业发展到了深耕细作模式，2014年度国家宏观政策给予行业回暖提供了大力的支持;同时，行业并购加剧、互联网融入房地产行业、养老地产、物流地产创建行业新热点，引领行业新的增长点;此时，房地产基金主要的资金来源——商业银行委托贷款渠道被打压。在此背景下，私募房地产基金能够转型成功将是决定在这场淘汰赛中能够胜出的关键。

作为二三线城市房地产基金转型的一个缩影，以协和资产的转型方向为例，杜宏分析：“这两年来紧密关注房地产行业的变化，房地产行业目前来看形势低迷严峻，今年年初慢慢一些地方政府都在调整政策，在传统的投房地产股权方面仍有难度，房地产业务创新方面还是希望能在深交所发的产品有所突破，还在考虑能否在原来类REITS模式上更优化的模式推到香港市场去。另外，去年下半年开始的股权类投资项目，也在积极筹备，目前在深圳设有分公司，主要就是做产业股权投资。面向全国展开业务，这是我们下一步的发展方向。”

资料显示，2012年，协和资产和发起人西部信托试水了类REITs业务，当时按照国外的REITs架构搭建的一个交易形式，采取了有限合伙制。当时的运营思路是，在标的项目(商业地产)尚属期房阶段，协和资产以管理人角色实现控盘，注入资金，在未来4年内分阶段实现退出，其获利一方面来自于商业地产的售价上涨，实质就是借助资金优势分享期房至现房阶段的市场溢价;另一方面则来自于租金收益。

另据中银国际研究报告数据分析，从地产基金的回报率来看，2014年受到楼市低迷影响，国内房地产基金行业的收益率整体出现明显下滑，约 40%的基金退出收益在10%-15%区间，约 20%的基金退出收益在 15%-20%区间。同时，地产基金股权投资的比例开始上升，通过债权方式已较难控制项目的底层风险，而更多采取与开发商同股同权，共担风险和收益的方式提供融资。

从基金类型来看，占比较高的传统住宅地产开发基金的规模也开始减少，主要由于住宅开发市场投资风险加剧，投资回报率逐渐降低。与此同时，综合体、商业地产和其他类型如物流地产、产业地产等物业持有型基金开始逐步发展。随着苏宁、万科等上市企业纷纷试水推出类 REITs 产品，房地产金融产业政策积极推进，以持有型商业物业为基础资产的房地产基金正逐渐兴起。