REITs基金，即房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs基金主要有三种类型：权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs。权益型REITs指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的REITs

REITs基金的优势有以下几点：

降低不动产投资门槛。REITs基金以公募基金为载体，极大地降低了不动产投资的参与门槛，并拥有更低的交易成本和较好的流动性，提供了基于优质大类资产的财产性收入机会，让每一个普通投资者都能充分分享国家经济和不动产市场发展的红利

避免双重征税。REITs基金在公司层面上不需要缴纳所得税，只要每年至少90%的可征税收入以分红的形式发放给股东，股东只需在个人层面上缴纳所得税，避免了传统公司股东所面临的双重征税问题

提高资产配置效率。REITs基金是股票、债券等传统金融工具以外的金融产品，与其他资产的相关性较低，具有重要的资产配置价值，有助于优化组合的风险收益水平。公募REITs是对现有投资品种的有益补充，为其大类资产配置提供了优质的资产类别，有助于在整体投资组合管理上获得更好的收益体验

抵御通胀风险。REITs基金投资的不动产具有稳定且可预期的现金流，并且可以通过调整租金来应对通胀压力，从而保持收益水平。在通胀高企的年份，REITs基金的表现要超过大部分资产

REITs基金的劣势有以下几点：

受利率影响较大。REITs基金普遍具有高负债的特点，因为为了避税，REITs必须把绝大部分的利润返还给股东，公司手上是没有太多留存的资金的，实现资产增长的主要手段是通过债市来融资收购更多的地产或者并购其他的REITs。所以REITs整体作为一种资产类别受利率的影响非常大，在利率下行的环境里对REITs是有利的，因为REITs可以通过把长期债务利率降下来；相反，一旦利率开始进入上行环境，获取资金成本上升，REITs的价格都会下跌，因为债市的收益率会上升，大批量的资金会从股市回到债市

存在估值难度和信息不透明风险。REITs基金投资的都是我们很少接触到的大型基础设施项目，其估值就非常复杂，不像股票估值有PE、PB等指标。更不知道基金管理人对项目的经营情况怎么样，所以作为我们普通人，很难给REITs基金估值。而且公募REITs不会每天公布净值，而是每半年才公布一次估值。在中间这段时间，都是盲猜状态

存在认购费用和折溢价风险。如果采取认购的方式，还需要付出0.2%到0.6%不等的认购费用（具体以基金公司公告为准），而场内的交易费用是远远低于认购费率的，意味着如果没有足够的溢价（按照对REITs基金的收益预计，就算能溢价，能有多少呢？），那么去认购的投资者相比上市之后再买的人，就已经输在了起跑线上。而且上市以后，REITs可能较发行价出现折价或者溢价