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REITS基金现在是很多新手用户比较关注的一下品种，因为很多地方都把它宣传或者讲的很好，不过做为我们普通用户来说还是要有一个清楚的认识，也要理性看待这个工具。

REITs项目是指房地产投资信托项目，是一种将房地产资产打包成证券化产品，通过公开募集的方式向投资者发行的金融工具。REITs项目的收益主要来自于房地产的租金收入和资产升值。REITs项目可以分为权益型、抵押型和混合型，根据投资的物业类型不同，也可以分为零售、住宅、写字楼、酒店、工业等。REITs项目的特点是定期强制高分红、投资门槛低、交易成本低、流动性强和专业化管理。

REITs项目的优势有以下几点：

REITs项目可以让普通投资者以较低的成本和风险参与房地产，能源等等市场，享受长期增长和稳定收益。

REITs项目可以提高房地产市场的透明度和效率，促进资源的优化配置和价值发现。

REITs项目可以增加市场的流动性和活跃度，为市场的持有者提供多元化的融资渠道和退出机制。

REITs项目可以促进各行业的专业化和规范化，提高管理水平和服务质量。

REITs项目可以为政府提供税收收入，为社会提供公共服务和基础设施。

REITs项目的风险有以下几点：

REITs项目受市场风险的影响，房价波动会导致REITs价格波动。

REITs项目受利率风险的影响，利率上升会降低REITs的内在价值和吸引力。

REITs项目受社会风险的影响，政治运动、暴乱、战争等事件会影响房地产市场的稳定性和安全性。

REITs项目受汇率风险的影响，如果投资者持有外币计价的REITs，汇率变动会影响投资收益。

REITs项目受经营管理风险的影响，如果REITs管理团队能力不强或不诚信，会影响物业运营效果和投资者利益。

REITs项目受债务风险的影响，如果REITs负债过高或债务到期压力大，会影响REITs的偿债能力和信用评级。

REITs项目受增发风险的影响，如果REITs增发份额过多或价格过低，会稀释每股净资产和每股收益。

当然有些人可能不是太了解REITS基金的运行的模式，下面咱们就简单举例说明一下，方便咱们了解：

假设有一个商业综合体A，包括一个购物中心、一个写字楼和一个酒店。A的总价值为10亿元，年租金收入为1亿元。A的所有者B想要将A打包成一个REITs项目C，并向公众发行C的份额。C的总份额为1000万份，每份价格为100元。B保留了10%的份额，即100万份，剩下90%的份额，即900万份，通过上市交易所向投资者出售。B还聘请了一个专业机构D来管理C的物业，并收取一定的管理费用。C的年度运营成本为0.1亿元，年度管理费用为0.05亿元，年度所得税为0.15亿元。C的年度净收入为0.6亿元，按照法律要求，C必须将90%以上的净收入分配给投资者，即0.54亿元。这样，每份C的年度分红为5.4元，分红率为5.4%。如果投资者在市场上买入C的份额，就可以享受到这样的分红收益。同时，如果A的物业价值上升，C的份额价格也会上升，投资者还可以享受到资本增值的收益。