一.     什么是公募reits?  ----以不动产为底层标的的理财产品

Reits 源于Real Estate Investment Trust 的缩写。 直译通常称为”不动产投资信托基金“。 Reits将底层资产证券化，由基金持有人按出资比例分享收益，共同承担风险，本质上是由专业人员管理的集合资金投资计划。 Reits可以涵盖广泛的不动产投资，涉及公路，铁路，园区，仓储物流等， 是重要的资产配置工具。

基础设施Reits是国际通行的配置资产， 与直接投资不动产相比，其流动性高，交易成本与门槛较低，收益相对稳定。Reits 的这些特点能较好满足保险资金，养老金，社保基金，银行理财等机构投资者的投资需求。 公募Reits由专业机构管理，为个人投资者配债优质的不动产资产提供了可选的投资路径。

二.   基础设施公募Reits ----- 九大类基础设施资产纳入试点范围。

2020年4月30日，证监会，国家发改委发布《基础设施retis试点工作通知》，九大类基础设施资产纳入试点范围。

1. 交通 ： 收费公路，铁路，机场，港口项目。

2. 能源 ： 风电，光伏，水电，天然气等发电，生物质发电，核电等清洁能源项目，特高压输电，增量配电网，微电网，充电基础设施，分布式冷热电项目。

3. 市政 ：城镇供水，供电，供气，供热项目以及停车场项目。

4. 生态环保 ：城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施。固废危废医废处理环境基础设施， 大宗固体废弃物综合利用基础设施项目

5. 仓储物流 ：应为面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库。 包括通用仓库以及冷库等专业仓库。

6.  园区  ：位于自由贸易试验区，国家级新区，国家级与省级开发区，战略性新兴产业集群，工业厂房，长野孵化器，产业加速器，产业发展服务平台等。

7.  新型基础设施 : 数据中心类，人工智能项目，5G，通行铁塔，物联网，工业互联网，宽带网络，有限电视网络项目，智能交通，智慧能源，智慧城市项目。

8. 保障性租赁住房 ：  包括个直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目。

9.   其他基础设施 ：具有供水，发电等功能的水利设施， 自然文化遗产， 国家5A级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施。

三  . 投资者结构  ————低门槛享受与机构投资者同等的权力

基础设施公募REits 投资人结构 

1.  原始权益人：

   1）原始投资人  ：  基础设施项目原始权益日或者同一控制下的关联方应当参与基础设施基金份额战略配售。

   2）战略配售比例 : 不得低于基金份额发售数量的20%

   3）12持有期限 ：自上市之日起不少于60 个月（超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月）。

2. 其他参与战略配售的投资人（如有）

   1）基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联放以外的专业机构投资者可以参与基础设施基金份额战略配售。

   2）战略配售比例由基金管理人合理确定，持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。

3. 参与网下发售的投资者 ：

扣除向战略投资者配售部分后，基础设施基金份额网下发售比例不低于本次公开发售数量的70%。

4.公众投资者 ：

公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购价格参与基础设施基金份额认购个人投资者可参与投资。

四. 收益来源 ———— 现金流分配+ 底层资产增值

1. 力争获取现金流分配及底层资产增值是基础设施（Reits )基金的显著特点。

2. 基础设施基金（Reits )既具有债性，又具有股性， 其债性体现在，每年在项目合并近利润基础上进行合理调整后的可供分配金额（若有），但与债券约定票面利率不同，该分配金额与基础资产的经验状况相关。

3. 基础设施基础（Reits ）的股性体现在， 底层资产价格的价值亦体现在不动产类基础设施基金（Reits)的价格变化中。

五.  投资价值 

相较于直接投资不动产等投资行为，公募Reits 主要有投资门槛相对较低，流动性相对较好，抗通胀，优化资产配置等优点。

1.  投资门槛低 ：    个人投资者可能没有大量资本直接投资不动产。 Reits则将不动产小额等分成有价证券，方便个人投资者小额参与，获取不动产类资产的回报。

2.  流动性较好 ：多少Reits 能在证券交易所上市交易，不动产直接投资相比，Reits具有更方便的参与和退出方式。

3.  具有抗通胀属性 ： Reits 的标的资产具体明显的抗通胀属性。通胀膨胀时物价上涨，产权类资产的价值也会同时获得提升， Reits资产也能升值。

4.  优化资产配置 : Reits 与股票，债券等传统资产的相关性较低。通过在组合中配置Reits类资产， 可以优化资产配置，平滑收益曲线。

六 . 适用群体

在风险承受能力匹配的前提下，基础设施基金更适合以下类型客户 ：

1. 长期投资客户 ： Reits 产品的投资期限较长，适合有长期资金规划的投资者。

2.追求相对稳定收益 ：Reits产品力争实现定期分红与资本增值两部分收益，收益相对稳健。

3. 担心股票市场波动太大的客户：Reits 资产波动性整体上低于权益类品种。

七.   产品要素  

 1. 基金类型 ： 契约型，公开募集基础设施证券投资基金

 2. 项目估值 ：46.12亿元

 3. 基金期限 ：自基金成立之日起40年，若后续底层资产扩募，则基金合同期限相应延长。

 4. 投资者结构 ：原始权益人 ：拟战略配售比例合计约为71%。

                         其余投资人 ：可参与战略配售，网下投资，网上投资。

 5. 收益分配方式 ：至少每年分配一次。 收益分配比例不低于基金年度可供分配金额的90%。

 6. 上市场所 ： 上海证券交易所

 7.  结构安排 ： 单一层级资产支持证券 

 8.  发行规模 ：目标发行规模根据基础设施基金的询价发行结果而定。

 9.  产品期限 ：预期到期日为 2035年5月31日，资产支持证券的预期到期日可经资产支持证券持有人大会议延长至少每年分配一次。

10.  封闭期 ： 不超过一个月

八. 基金购买方式 

1.  认购方式   分为场内认购和场外认购两种方式。

场内认购 ：通过投资人的股票账户认购。

场外认购 ：通过国金基金的直销平台或合作的场外代销机构认购。

2. 认购起点 

投资者可以多次认购本基金份额。

场内认购 , 每次认购份额为1000份的整数倍。

场外认购， 每次认购金额不得低于1000元（含认购费）。

3. 发售时间 

国金中国铁建Reits 预计在6月21日启动公众投资者认购。

场内认购时间  ： 9：30 - 11：30， 13:00- 15：00。

场外认购时间以各销售机构规定时间为准。

注: 若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行末日比例配售。若预计募集首日有效认购申请全部确认后， 本基金公众投资者募集总规模达到超过公众发售规模上限，公众发售部分的募集期将提前结束。

4. 基金费率 

场外认购费率 ： 认购金额小于500万元， 认购费率  0.4%。 认购金额大于500万元，  认购费率 1000元/股。

场内认购率：上海证券交易所会有单位应参考场外认购费率设定投资者的场内认购率。

固定管理费： 0.20%/年

浮动管理费 ： 每一个会计年度结束后，基金管理人对基础设施基金净现金流分派率进行测算，并根据测算结果支付浮动费用。

              如测算结果显示的基础设施基金净现金流分派率不高于7%的，则不收取浮动费用。

              如测算结果显示的基础设施基金净现金流分派率高于7%的，则就超过部分对应款项。

              按照9%收取浮动费用，特别地， 浮动管理费不得高于基金设施项目当年营业收入的5%。

托管费 ： 0.01%/年。

5. 交易方式 

国金中国铁建Reits在基金合同存续期内采取封闭式运作并在上海证券交易所上市。不开放场外申购与赎回。但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行竞价交易，上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。

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