最近恒大财富预期的事情闹得沸沸扬扬的，我们梳理下整个事件的经过，从2000年开始房地产一直都是高速增长的阶段，这个时候很多地产都上市了，但是高负债经营的地产在港股并不受待见，所以恒大在香港的估值比较低，为了满足上市融资能够得到更多的无息资本，2017年恒大决定港股私有化，但是私有化需要购买中小股东的股份，所以许老板就拉入1300亿战略投资，协议对赌的条件是21年1月前在A股上市，这个钱大部分用来私有化合买土地。

熟悉地产的小伙伴们都知道地产的经营模式是，买地---抵押---修房子---预售---还款-----买地，这样的一个过程，许老板为了能在快速上涨地产周期赚到足够会A股上市的本钱，就不断的重复这样的动作，所以17年和18年恒大拿了很多土地。

为了提高杠杆比例，恒大采取的是更加激进的方式，买地---抵押---买地---抵押，这样做的好处是一定房价上涨，低价也就上涨，其实就是囤地的方式来赚钱。
让许老板想不到的是国家出了个政策：要求A股融资需要满足三个条件，1、剔除预售款后的资产负债率低于70%、2净资产负债率大于100%，3、现金短债比大于1。满足以上三条房企在能在A股融资，好巧不巧，许老板三道红线都踩了。

于是乎恒大的现金流就开始周转不开了，为了融资到更多的前许老板先后做了恒大保险，恒大金融，恒大ppt新能源车（在行业风口上），随后开始打折出售房地产，但是对比负债的8347亿负债都是小屋见大屋。所以徐老板又开始出售核心资产，但是还是不能偿付银行的利率。所以出现了部分银行暂封恒大地产的建设，并且冻结账户资金，这也就宣告恒大的资金链彻底断裂。

高杠杆是一把双刃剑，成全了地产，也毁了地产，地产的寒冬才刚刚开始，但是也要相信冬天过后有春暖花开。
最后，投资上有几个字与君共勉：资产软、负债硬、现金为王。