政策缓和与利润率改善值得期待，开发板块具备更好的赔率和持续性

  8月除了竣工，房地产行业多项指标全面下行，后续仍然不容乐观，或将换来地产政策的边际缓和。叠加土拍政策优化带来更为稳定的利润率空间，我们认为开发板块相比年初，估值水平和宏观环境具备更好的赔率和更久的持续性。综合考虑经营韧性以及拿地门槛和质量的提升，我们认为稳健经营的头部优质房企或将更为受益。

  产业链前端依然低迷，竣工保持韧性

  8月开发投资同比增速下行至0.3%，连续4个月回落，当月增速创下2016年以来的新低（剔除2020年1-2月受疫情影响同比下滑16.3%），处在历史较差水平。开发投资走弱主要源自产业链前端快速趋冷：1、土地市场动能继续减弱，尽管集中供地规则调整带来利润率改善预期，但在地产金融严监管、销售放缓且调控仍紧的压力下，房企拿地趋于谨慎，流拍率快速攀升；2、弱拿地+冷销售，新开工依然低迷。而在高施工面积、受疫情影响形成的停工面积稳步复工、去年低基数的作用下，竣工端仍然保持韧性。

  房贷收紧对销售端影响持续释放，部分城市政策略有松动

  8月销售面积和销售金额同比下滑15.6%、18.7%，下滑幅度进一步扩大，销售面积绝对值已低于2016-2020年平均水平。销售增速放缓除了因为去年同期受疫情扰动和流动性宽松导致基数较高之外，我们认为：1、贷款集中度管控下，房贷收紧对需求端的影响继续兑现，暂未出现明显拐点；2、调控政策依然延续偏紧的态势，但需注意部分城市已经略有松动。而在拿地和新开工走弱的影响下，我们预计年内后续新房供应或将有所承压，从供给端给销售带来额外压力。

  销售回款和融资渠道全面走弱，资金面压力加剧

  8月到位资金同比下降6.5%，连续2个月同比下滑。具体来看：1、贷款集中度管控下，开发贷依然在收紧；2、销售回款在销售走弱、房贷额度管控下依然低迷；3、房企信用环境持续恶化，债券、信托等融资渠道受阻，自筹资金年内首次出现同比下滑。我们预计在房企资金面压力未有缓解之前，下半年拿地、新开工、开发投资等指标仍然面临下行压力。

  稳健经营的头部优质房企或将更为受益

  我们继续重点推荐：1）财务报表健康，未来有望受益于融资优势，并且在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科A、金地集团等；2）目前杠杆较高但未来有望改善，且土地储备或者周转能力拥有优势的房企：金科股份、中交地产、华发股份；3）更具备中长期配置价值的优质物业管理公司：旭辉永升服务、中海物业、碧桂园服务、保利物业、绿城服务、金科服务、新大正、招商积余等。

  风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。