《穷爸爸富爸爸》中有一句名言：

富人买入资产，穷人只有支出，中产阶级买他们以为是资产的负债。

很多人对于后半句“以为是资产的负债”不太明白，这种看似是资产其实是负债的东西究竟是什么呢？

现在，可以明确回答——房子。

房子=资产吗？

论起对房子的痴迷，没有哪个国家的公民能超过中国人。

2020年4月，央行课题组《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》发布，调查显示城镇居民家庭户均总资产317.9万元，其中7成是住房，住房自有率更是高达96%。

这里有一个问题，央行的表述中自动把住房归为资产。

那么，在任何情况下，房子都是一种资产吗？

不是的。

什么是资产？一切能够带来长期、稳定正向现金流的东西。

有相当长的一段时期，很多财经自媒体在回答“年轻人是该先买房还是先买车”这一问题时，都会说：汽车是消费品，会不断贬值，房子是会不断增值的资产。

这个说法是有很大问题的，汽车是消费品不假，但它就不能是资产吗？

对于购买汽车只是方便出行的人而言，汽车的确只是一个玩具；而对于出租车司机、出租车公司来说，汽车就是一种资产。

房子也一样，如果是自有住房，那它就只是满足了你的居住需求，不仅不能带来现金流，首付款和房贷还会吞噬掉个人储蓄和日后收入，算不上资产；相反，如果是投资炒房，用于出租，且租金远高于每月房贷，房子就是资产。

这才是科学、理性、辩证地看待房子。

所以，很多明白这个道理的人，如果错过了买房最佳时期，宁愿租房也不买房，因为单从经济效益考虑，租房远比买房划算。

根据《2020新青年居住消费趋势报告》，全国房屋套均租金最高的北京、上海、深圳分别为5102元/月、4590元/月、4574元/月。

上述三城2020年新房均价分别是57560元、55803元、61543元，80平商品房的持有成本分别是460.48万、446.42万、492.34万，是各自房产年租金的75倍、81倍、90倍。

也就是说，在北京、上海、深圳把买房的钱拿去租房，分别可以租75年、81年、90年。但是，我国商品房的产权只有70年，而住建部副部长仇保兴曾表示我国房屋寿命只有25~30年。

其中玄机，你品，你仔细品。

房子是最好的投资吗？

过去20年，买房是中国最好的投资。

但这个逻辑也只是相对的，且正在发生变化。

之前有一北漂朋友，摇到了车牌，花8万买了一辆二手车，利用下班和节假日时间跑滴滴，五年时间挣了八十多万，撇开人力和时间成本，8万块钱增值10倍多。

过去5年，有哪一个城市的房产实现了10倍增值？

▲数据来源国家统计局

没有。

但是，现实中仍然有很多人宁愿掏空家庭积蓄，再去借钱凑首付，然后拿去买房。

即便如此，也依然有很多炒房客向往过包租婆的生活。持有这种想法的人，往往忽略了两个关键因素：

1，房子能保证常年、稳定出租吗？

2，房租一定会比每月房贷高，且租金回报率足够高吗？

现实是，这两个关键点目前都不能保证。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布了最新的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示：2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%，商品房的空置率已高达26.6%；其中，一线城市的住房空置率为 16.8%，二线城市的住房空置率为22.2%，三线城市的住房空置率为21.81%。

大概率上就存在接近五分之一租不出去的可能，即便租出去也会因换租、转租产生空租期，如果是转给公寓、中介经营，一旦发生公寓、中介破产、跑路，租金更是会打水漂。

那当下的房产租金回报率什么水平呢？

诸葛找房数据研究中心去年12月17日发布《2020年全国重点50城租售比调查研究报告》显示，我国大中城市的平均租金回报率不足2%，也就是说中国居民想要用租金收回买房成本需要超过50年（不考虑房产市值出现巨大波动的前提下）。

如果横向比较呢？过去几年投资房产也不是最佳的投资方案。

先来看最近10年，房产和黄金、原油、股市、债券的投资收益比较。可以看到，从2010年到2019年，只有2018年房价是最佳投资产品。

我们再看2020年各类资产的投资回报率，房产的投资效益就更差。

而过去几年，无论是公募基金还是私募基金，投资收益率也都远超房价增长速度。

私募排排网数据显示，最近5年收益最高的私募基金是万方资产的万方稳进1号，收益高达1792.83%。天天基金网显示，最近三年公募基金的收益率最高达316%。

可见，房产已经不是财富增值的最好工具了。尤其是2017年以后的买房人，房价处于高点，本身的首付、还贷压力就比较大，现在还面临二手房交易困难等问题，资产属性优势大减。

最糟糕的情况是，类似于日本上世纪90年代房地产泡沫破裂时，房产基本沦为一种负资产，不仅房子没了，房产持有者还会倒欠银行一大笔钱。

总之，财商对于现代人是非常重要的，尤其是市场环境剧烈变化时，一定要在专业的基础上做到谨慎，否则就要吃大亏。