万科A(000002)
——认购逆势大增，大量已认购未签约资源将在一季度释放

 2013年12月公司实现销售面积97.6万平方米，销售金额109.5亿元，同比分别下降16.4%和22.2%，环比分别下降23.3%和22.0%，销售均价为11219元，同比下降6.9%，环比上升1.6%。公司12月新增项目储备12个，土地权益面积共计266万方，权益地价款90.1亿。
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  12月销售金额为109.5亿，同比下降22.2%，环比下降22.0%，主要是按揭额度紧张及年底例行签约滞后所致，实际认购额进一步上升至255亿，认购率亦提高。12月公司销售金额109.5亿元，同比下降22.2%，环比下降22.0%，签约销售额进一步回落，主要是受银行贷款额度紧张及年底例行签约滞后的影响，但实际上认购额保持了进一步增长。整体而言，2013年公司销售面积共1489.9万方，销售额1709.4亿元，与我们此前预计的1700亿基本一致。同时公司尚有较多资源已认购待签约。1）认购额高达255亿左右，较11月进一步上升，为年内新高。12月实际推盘量约在150亿，较11月下降50亿左右，但由于新盘认购率上升到65%左右的高位，以及10-11月推出楼盘也去化较多，认购额高达255亿左右，较11月的205多亿进一步升高，市场销售形势并未显颓势。2）春节将至，预计1月推盘量将下降至百亿以下，但目前已认购未签约资源已上升至350亿左右，将陆续体现在14年一季度签约销售中。1月春节来临，推货量将出现明显下降，预计将降至60亿左右，认购额预计也将随之降至百亿以下。但10-12月由于银行额度紧张及年底签约滞后，公司目前约有350亿已认购待签约资源，将随着明年初银行额度的重新获得逐步而体现在14年1季度（尤其是1-2月）的签约销售中。
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  13年拿地和新开工积极，14年货量充分，预计公司14年销售额为2000亿。公司12月新增项目储备12个，土地权益面积共计266万方，权益地价款90.1亿，13总计年新增土地权益储备面积2698万方，权益地价款878亿，占销售额51%，拿地态度保持积极。同时，公司13年计划的1653万方开工面积将超额完成，预计14年公司新推货量在2000亿以上，加上公司现有的700亿左右已推未售资源，预计14年销售额可达2000亿，同比增长约18%。
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  认购额和认购率持续走高，估值处于历史低位，维持“买入”评级。目前公司销售形势良好，认购额和认购率都屡创新高，而350亿已认购未签约资源也将在明年1季度将逐步转化为签约销售。预计公司14年销售额可达2000亿，13-15年EPS1.40、1.71、2.02元的预测，对应PE分别为6X、5X、4X，若考虑到预收款中包含的净利润，目前PB已在1倍附近，维持“买入”评级。