上海楼市降温肉眼可见。 最新数据显示 ， 7月全市二手房成交还不到2.4万套。

翻开近一年成交数据，这是今年除了2月外最差的单月成交量了，同比去年7月下跌16%，如果对比1月份4.5万套的成交，几近腰斩！

成交差，从带看的降温就能看到苗头。中介6月带看减少，到了7月份带看量又进一步下滑，环比下降了16%。

虽然7-9月是成交的传统淡季，但这个成交量还是让业内大跌眼镜了。

一般来说，成交量大跌，价格也不可避免会松动。

市场的反应也确实如此。有中介透露上海7月挂牌价格环比下降8%。我看到有购房者说7月份买完房，不久后上海发布了二手房核验价，小区里的同户型挂牌价立马应声下跌30万。

而在这之前的1月份，市场到达高潮， 二手房 业主跳价、反价全看心情，看到最夸张的是一次跳涨285万，玩得很大！

这才半年时间过去，高潮迭起后倒是痿得厉害。

还有媒体报道，目前上海火车站附近的降价幅度已经在5%-10%。静安区成交的几套房子，有业主把价格下调了近10%，大部分成交价是业主让步了 5%。

在4月份我们去浦东调研的时候，浦东房价已经回调了5%左右，那时候浦西还没降，现在降价情况已经蔓延到浦西了。

上海楼市从年初到达顶点，再到如今非常冷淡，究竟经历了什么？

这要提到上海频繁的调控：

1月12日，“沪十条“落地，打击假离婚炒房，增值税减免期限2年改5年；

1月25日，法拍房纳入限购；

2月6日，正式实施上海新房认购积分摇号制度；

3月3日，“新沪七条”出炉，明确提出5年限售；

7月9日，推出二手房源价格核验制度；

7月24日，上海限购政策再打补丁，赠予房产被纳入限购范围；房贷利率上升，首套利率从4.65%上升到5%，二套利率上升到5.7%；

8月6日，银行房贷改为以“三价就低”原则审核贷款金额，选最低价审批贷款额度。

从年初开始，上海的调控一个接一个，对假离婚、限售等打上补丁。

其中真正对市场影响比较大， 造成7月份数据那么惨淡的，主要是二手房源价格核验，以及房贷利率上调。

先看二手房源价格核验，主要是调控预期。二手房价格在挂牌核验后才可以对外发布，价格虚高的房子纷纷被下架。

之前有网友说这是上海版的二手房指导价，但放在当时看其实也算不上。

一是核验价是参考具体小区最近的成交量和成交价格做出来的，和实际价格差距并不算大，在9折左右，对比深圳的二手房指导价普遍打5-8折，称得上是温柔一刀；

二是价格虚高的不让挂牌，但如果有人愿意以高于核验最高价买房，还是可以正常成交。所以核验价的整体杀伤力相对有限，更侧重对预期的打击。

结果就是，我看链家上现在挂牌约1.8万套，相比之前下架了1万多套。

有中介说，价格核验之后，内网房源也明显少了大概20%。如果之前一个小区有10套房子出售，现在差不多就5、6套。

之前大热的板块，像杨思前滩，过去成交火热的楼盘top10里，如今挂牌量都在个位数，其中万科新里程、恒大华城东林苑等楼盘是一套在售房源都没有。

挂牌量大大减少，中介找客户的难度加大，加上如果卖价高于核验价，买房人可能会有心理抵触，所以很难成交。

而真正对市场成交有大影响的，是房贷利率的上浮。政策指出7月24日起，上海地区首套房房贷利率由此前的4.65%上浮至5%，二套房由5.25%上浮至5.7%。

这也没办法，上半年市场太火热了，全市新房成交套数同比增长59%，二手房贷额度再增加的话， 哪怕上海作为全国的金融中心，银行资金充足，也要被掏空了，所以得涨点利息，对贷款资质的审核也更严格。

而首套房房贷利率涨到5%，虽然放全国来看算低的，但上海的房贷利率已经有两年多没涨这么高了。

刚需对买房成本是很敏感的，成交量肯定会有影响。

另一方面，就是贷款审批周期和交易周期延长。政策出来前基本是1-2个月银行就可以放款，现在银行也没那么多钱了，什么时候放款不确定，一般都要拖到4-5个 月，房子买卖的周期也被拉长了。

可以参考房贷利率高的2017、2018年，二手成交就很萎靡。到后面利率下调，成交才慢慢好转。

7月份数据惨淡，现在是抄底买进的好时机吗？接下来市场行情又会怎么样呢？

我的结论是：别着急，上海楼市肯定还没到底！

8月初才出台了价格指导的第二步——“三价就低”，这是影响成交的另外一个重要因素。

它要求二手房申请银行贷款，银行房贷金额要参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三个数据，选择其中最低的金额来放贷。

这是直接从信贷上打击，强行降低杠杆。过去银行评估价会比较高，一般直接按合同价格贷款就可以。“三价就低”出来后，直观结果就是贷款的额度会降低，首付成本提高。

说白了，作用有点类似深圳的二手房指导价，效果不错，毕竟对真正的刚需来说，贷款额度减少的话，要多掏的钱真不是随随便便就掏得出的。

深圳楼市从2月份出台指导价后，楼市就奄奄一息到现在，市场信心都被打得七零八落。

接下来，上海执行“三价就低”，资金预算不充足的刚需会被挡住。加上之前市场太热了，现在市场冷却过滤出真正的买房需求，导致二手成交量下滑，然后二手房的价格继续下挫，这是毫无疑问的。想要上车的朋友可以再等等。

至于上海什么时候到底？等有信号了，我会给大家提示的。

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