为了融资，近期的雅居乐动作频繁。去年底，雅居乐将旗下7个优质地产项目部分股权打包出售给平安不动产，获得70亿元的诚意金。如此一笔巨额现金都无法满足其胃口，雅居乐有多缺钱？

  （图/摘自雅居乐百度百科）

  为了融资，近期的雅居乐动作频繁。

  先是在5月24日，雅居乐获得两笔定期贷款信贷；4天之后的5月28日，雅居乐又通过配股募得巨额资金；6月1日，雅居乐再次额外发行美元债。

  这还不算完，近期有消息传出，雅居乐已完成资产整合，将17家子公司51%的股权，从雅居乐境外公司转入了番禺雅居乐。

  有分析称，雅居乐此举还是为了方便在境内发行公司债。

  要知道，就在去年底，雅居乐将旗下7个优质地产项目部分股权打包出售给平安不动产，获得70亿元的诚意金。

  如此一笔巨额现金都无法满足其胃口，雅居乐有多缺钱？

  【境外发债触顶】

  6月1日，雅居乐发布公告称，额外发行于2026年到期1.5亿美元5.5%的优先票据，此额外票据将与于2021年5月17日发行于2026年到期3亿美元5.5%的优先票据合并及构成单一系列。

  据了解，此次额外票据所得款项净额将被用于“新债还旧债”。

  这还只是雅居乐近期忙融资的一个小缩影。

  此前的5月24日，雅居乐刚刚获两笔定期贷款信贷，分别是52.53亿港元及2850万美元。

  仅仅4天之后，雅居乐又宣布向不少于6名承配人配售8666.68万股新H股，配售价为37.60港元/股。通过此次配股，雅居乐再次募资约32亿港元。

  近年来，雅居乐暂缓在境内发债，完全靠境外发债，尤其是融资成本很高的美元债。

  据悉，去年年中至今，雅居乐发行了14.33亿美元的美元债，获得了25亿美元（12亿元增额权）的银团贷款。

  不过，2020年4月，由于雅居乐为业务扩张而增加债务，盈利能力大幅下滑，导致其信用指标趋弱，穆迪和标准普尔相继将其评级展望从稳定调整为负面，此举为雅居乐境外融资了一层阴影。

  虽然在今年3月底，得益于其颇为亮眼的2020年业绩，穆迪和标准普尔又双双调升雅居乐评级展望至稳定。

  不过，即便如此，在今年5月10日，标准普尔仅授予雅居乐拟发行高级无抵押美元票据“BB-”长期发行评级。

  上文提到，雅居乐的发行人信用评级为“BB/稳定/--”，此票据的评级低一个子级，反映了雅居乐的结构性从属风险。

  据悉，雅居乐的优先债务占总债务的比例达到51.2%，高于标准普尔所设定的50%门槛。简言之就是，雅居乐的美元优先票据发行的太多了。

  既然境外发债尤其是美元债受阻了，雅居乐就想到了境内发债。

  【为提高境内发债额度“辗转腾挪”】

  据了解，雅居乐已经将17家子公司51%的股权，从雅居乐境外公司转入到番禺雅居乐旗下。

  子公司加上旗下孙公司，总计41家公司被并表至番禺雅居乐。

  并表之后，番禺雅居乐的总资产从1266.3亿元升至2439亿元，营业收入从226.7亿元推高至428亿元。

  截至2020年末，整个雅居乐地产开发板块的总资产为2597亿元，营业收入为695.5亿元。

  也就是说，通过并表，番禺雅居乐几乎囊括了雅居乐全部地产开发板块。

  按照雅居乐的说法，资产重组有利于其扩大资产规模、提升营收水平、增强偿债能力、提高企业融资资质。

  最后一条——提高企业融资资质是核心。

  据了解，番禺雅居乐是整个雅居乐集团境内发债平台。

  虽然在2018年、2019年这个平台被弃用，雅居乐转而全部依靠境外发债。

  不过，上文提到，近年来雅居乐境外发债已经触顶。

  不得已，2020年底，番禺雅居乐平台重启发债。

  据悉，番禺雅居乐已发行30亿元私募债，70亿元的小公募正在发行之中。

  这70亿元的小公募还是打了折的。

  1月19日，当时番禺雅居乐公告称，拟公开发行公司债券“不超过82.47亿元（含82.47亿元）”，而后调整为“不超过70亿元（含70亿元）”，下降了12.47亿元。

  导致番禺雅居乐这笔发债额度减少的直接原因是相应政策文件规定，2020年8月10日（含）之后获上交所受理的住宅地产企业项目，申报发行额度不得超过拟偿还到期及回售公司债券本息规模的85%。

  简言之就是，雅居乐发行82.47亿元这个规模的公司债不够格。

  虽然雅居乐最终降低了公司债的发行规模，但为了日后能够继续发行公司债，雅居乐一不做二不休，将其地产开发板块全部注入番禺雅居乐。

  资产重组增信之后，番禺雅居乐在发债总额度、单次发债额度上有进一步提升可能。

  为了能多发债，雅居乐真是煞费苦心。由此也反映出，雅居乐是真缺钱了。

  【永续债——雅居乐的“心头大患”】

  表面上看，雅居乐并不怎么缺钱。

  2020年财报显示，雅居乐营业收入为802.45亿元，同比增加33.2%；净利润为122.49亿元，增幅为32.7%。

  此外，2020年雅居乐全年实现销售金额1381.9亿元。

  从业绩上看，雅居乐2020年表现得相当不错。

  在“三道红线”方面，雅居乐在降负债方面也有一定的成效。

  财报显示，2020年雅居乐剔除预收款后的资产负债率为71.9%，净负债率为61%，非受限现金短债比为1.3，仅踩中一道“红线”。

  不过，雅居乐“三道红线”全面优化，靠得是“财务技巧”。

  一直以来，雅居乐都被誉为“永续债之王”。

  数据显示，2018年、2019年，雅居乐永续债余额分别为83.35亿元、135.67亿元。到了2020年底，达到 136.37 亿元。

  这个规模得永续债金额，在房地产企业中都属于非常高了。

  好的一点是，永续债不计入企业债务，可以美化负债报表，雅居乐“三道红线”优化也受益于此。

  不好的一点是，永续债利率会跳升，会大量侵蚀企业利润。

  目前，雅居乐永久资本证券持有人占净利润的比例已经达到了9.21%。

  若雅居乐永续债规模持续增加，其公司股东应占利润的比例将会被进一步削弱，从而导致公司股东权益受损。

  而在未来两年，雅居乐列为权益的百亿永续债将陆续跳升利率，兑付在所难免。

  因此，雅居乐持续发债融资的目的，一部分或为提前赎回永续债，从而提高归属股东净利润。

  此外，近年来雅居乐为了追求规模扩张，2020年大举拿地，土储面积从2019年末的3970万平方米增至2020年末的5301万平方米。此举造成了雅居乐负债高涨。

  数据显示，截至2020年底，雅居乐的总负债高达2367.95亿元，全年总借款成本达73.36亿元，较2019年度的70.79亿元增加3.6%。

  也就是说，为了“新债还旧债”、支付利息，雅居乐只得频繁发债。

  总而言之，雅居乐确实缺钱。