学习笔记之REITs（二）——成年人要做的选择题

哟嚯，首批9只公募REITs产品跑步进入发售阶段，作为市场全新的基金投资产品，你PICK好了吗？

本次基础设施公募REITs本质上就是基民通过公募基金持有基础设施资产,基础设施公募REITs可以让投资者用较少的资金参与到大型基建项目中（比如建一条收费公路），从而分享项目的基础收益和资产升值。

基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。

值得注意的是，本次试点的基础设施包括仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区，不包括住宅和商业地产。

安全否？风险几何？收益怎样？

安全性：

这次基础设施公募REITs发行过程中，原始权益人卖出资产/股权形成ABS，公募REITs购买该收益凭证，并形成基金份额在投资者中募资。
在这个结构中，发改委对基础设施项目把关，证监会会对公募发行把关；基金管理人需要向证监会提交相关材料。同时又有托管人对ABS管理人、公募管理人进行督导。对基础设施项目及其原始权益人都有较为严格的要求。

REITs锚定底层资产，本身不是泡沫，具有很大的安全性。

风险收益：

一般市场情况下，长期风险收益特征高于货币市场基金和债券型基金，低于股票型基金、混合型基金。针对基民是获得了资产配置的新品种，可以低门槛的参与基础设施的投资。

总结一下：从个人投资者的角度看，如果你追求年化10%以上，更高的收益，那么这类产品的吸引力不大。但是对一些追求长期稳定分红的机构和个人来说，REITs基金有其吸引力。

此次发行的九只，如何PICK:

首批9单公募REITs预计募集规模合计超过300亿元。其中，平安广州交投广河高速公路REITs为最大发行项目，预计发行规模为86.74亿元。其次为中金普洛斯仓储物流REITs，预计发行规模56.18亿元。在这些项目中，特许经营类项目与产权类项目分别有4只和5只，特许经营类项目预计发行规模基本与产权类项目相近，分别占比53%和47%。

首批项目涵盖仓储物流、产业园区、收费公路及环保设施（包括污水处理和垃圾处理及生物质发电）四大主流基础设施类型。

在地域上，首批公募REITs覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。具体情况如下：

我pick的已经标黄，逻辑大家可以参考：

1、选择产业园有升值预期：

相较于高速、水务、生物质净值逐步递减归零；物流地产、产业园区的资产可在到期清算分配，虽经过公允价值重估，但仍有可能受益于高通胀下的物业增值。

2、产业园区增值可能性大（上海+深圳）：

深圳蛇口（博时基金）：中国改革开放的桥头堡，最早最发达的工业园区，深圳房价的制高点之一。

上海张江（华安基金）：江浙沪地区的科技核心，生物医药、芯片等硬科技所在地

苏州工业园（东吴基金）：应该是全中国最成功的中外合作产业园项目，可能没有之一。

3、预计现金分派率及配售：

配售比例：

华安张江光大园REIT的公众初始发售份额占比最高，达13.40%。

现金分派率：

学习笔记一我们就说过REITs会通过设置强制分红比例，将投资经营获得的收益高比例地分配给投资者，这使得REITs投资者可以获得持续稳定的投资收益。

例如华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金是强制收入的90%拿出来分红。

所以现金分派率是必须得考虑的要点之一。

综上，性价比较高的张江光大园值得考虑，今天的篇幅已较长，具体的情况欢迎私信详询了