4月30日，中国证监会与国家发展改革委于4月30日联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，公募REITs试点推出是我国金融供给侧改革的重要里程碑事件，对不动产融资方式和投资方式将带来深远的影响。

 

什么是REITs

了解公募基础设施REITs前，先要了解什么是REITs以及它在整个房地产投资中属于哪一类别。

 

REITs，房地产信托投资基金，全称Real Estate Investment Trusts，顾名思义，REITs是一种信托基金，通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者。可以简单理解是一种房地产市场的投融资工具就可以了，下面的介绍站在投资者角度。

 

这里有两点容易被普通投资者误解，第一就是这里的Real Estate，也就是房地产，和我们普遍理解的房地产不太一样，中国由于商业地产起步较晚，历史较短，品类还不丰富，房地产主要以市场发展早期的住宅为主，而这仅仅是房地产的一小部分，真正意义上的房地产不仅仅只有居民住宅和商业住宅，还包扩基础设施、物流、医疗、数据中心、农场矿场等等。以2019年美国REITs底层资产为例，大家可以清晰的看到居民住宅只占14%，只是底层资产的一小部分。

 

数据来源：Nareit，渤海证券

第二就是REITs的风险收益特征和普通投资者一般理解的买房投资不一样。如下表所示，可用两个维度将房地产投资进行分类，权益类还是债权类，私人投资还是公共投资。

 

Equity

Debt

Private

Direct investments 

Mortgages

Publicly 

traded

Shares of real estate operating companies (REOCs) and REITs

Mortgage-backed securities (MBS)

 

国内最常见的买房属于私人、权益类房产投资，而REITs属于公开交易的权益类房地产投资，区别比较大，主要有以下几点：

•  直接的房产交易流动性较差，交易频率较低，这也是美国的NCREIF指数需要平滑的原因，而REITs可以在交易所交易，流动性很好；

• 买房的门槛比较高，动辄上百万的交易，年轻人凑个首付都不容易，而REITs的投资门槛较低，尤其是公募REITs，和一般的公募基金一样，甚至还可以定投；

• 由于房子具有异质性，地段、楼层、朝向等等都不一样，买卖双方信息非常不对称，交易成本也很高，契税、个税、中介费等等，300万的房子交易费用加起来10来多万很正常，而投资REITs跟基金一样，只有明面上的三费和基金运作所需要的成本；

• 大部分人买房都是贷款买房，首付3-5成，使用了比较大的杠杆，而投资REITs是没有杠杆的，只要你不贷款去投资；

• 直接买房会拥有房子的所有权和控制权，当然也需要缴纳相关的运营费用，如物业水电等，而投资REITs是没有房产的直接控制权的；

• 对投资组合而言，直接购买房地产和传统金融投资（股票和债券）的相关性更低，更具分散性，降低组合波动。

 

买房

投资REITs

流动性

低

高

进入门槛

高

低

信息和交易费用

高

低

杠杆

高

低

控制权

有

无

相关性

低

高

 公募REITs与类REITs

中国之前就存在类REITs产品，基础资产以商业地产为主，如鹏华前海万科REITs，还有少部分基础设施作为基础资产的，目前存续的项目有3单，如下表所示，最重要的特征在于其属于增信的ABS产品，债性更强。

 而此次的公募REITs和类REITs在各个方面都有所不同，具体区别对比如下表。挑几个主要的对比下，最主要的区别在于公募REITs是权益性的永续公募基金产品，而类REITs是有期限的‘明股实债’ABS产品；公募和私募产品的区别也注定了公募REITs的流动性要更好；公募REITs由于真实出售无需进行主体增信，而类REITs一般采用优先和劣后分层、差额支付承诺等多种增信手段。

公募基础设施REITs

根据试点通知，此次公募基础设施REITs优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。根据Wind数据（整理如下图），试点的基础设施行业资产储备丰富，公募基础设施REITs有良好的资产基础。

对比海外REITs经验，都是在经济增长乏力，不动产市场受挫的背景下推出。以美国为例，在1960年推出REITs的前五年，美国房地产市场低迷，房价连续数月出现负增长，经济增长乏力，甚至出现了三次负增长情况。伴随着居高不下的失业率，失业率峰值达7.5%。

对于中国而言，新冠疫情不仅打乱了国内的经济节奏，外需骤减已是不可避免的情况，迫切需要深度开发国内需求和投资，以应对经济下行的压力；而且地方政府的债务高企，严重拖累了地方政府的投资发展，地方融资平台迫切需要一个退出途径，将存量或者新增的基础设施建设进行证券化是一个必然的选择，REITs有助于盘活存量的基础设施资产，引导投资到重点领域去，提振经济。

温馨提示：投资有风险，选择需谨慎。