要从根本上管控住房价，除了土地制度和税收制度外，另一个更有效的手段是房地产信贷，包括房地产开发贷和个人住房贷款。

  从最近三年的数据观察，房地产贷款增长的空间越来越小，不论是从数据看，还是从政策的角度看。

  因为从总体上讲，房地产贷款还是大幅增加的，只不过央行给出的数据比较的是增速以及跟其他贷款的占比，其政策意图是倒逼和商业银行逐步压缩房地产贷款比例和增速。

  从今年一季度的房地产贷款余额看，已经突破50万亿元大关，到了50.03万亿元，央行给出的数据是同比增长10.9%，这个可能是一个笔误，笔者计算是同比增长8.3%，增速比去年末增速低了3.2个百分点，低于各项贷款增速4个百分点。一季度增加1.67万亿元，占同期各项贷款增量的21.7%，比上年全年水平低3.7个百分点。

  从房地产贷款的余额看，一季度增速还是比较低的。但是我们具体到个人住房贷款，增速却是相当惊人的。

  央行的公布的数据显示，今年一季度个人住房贷款余额35.67万亿元，同比增长14.5%，增速比上年末只是低了0.1个百分点。

  而2020年一季度个人住房贷款余额31.15万亿元，同比增长15.9%， 比上年末低0.8个百分点。

  再看2019年，个人住房贷款余额26.87万亿元，同比增长17.6%，增速比上年末低0.2个百分点。

  从以上数据可以看出，尽管一直持续压降个人住房贷款余额增速，但即使如此，这个增速也是很可观的，因为基数太大，到了2021年一季度，可谓降无可降。

  个人住房贷款增速如此之高，而整个房地产贷款余额增速却只有8.3%，这是由于压降了房地产开发贷款，尤其是保障房贷款。

  2021年一季度末，房地产开发贷款余额12.42万亿元，同比增长4.4%，增速比上年末低1.7个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.72万亿元，同比减少0.2%，增速比上年末低1.2个百分点。保障性住房开发贷款余额是减少的，这在整个房地产贷款中是罕见的。前两年的房地产开发贷款和保障性住房开发贷款的增速都是下降的，这为个人住房贷款留足了空间。

  4月16日，银保监会统信部副主任刘志清在中国银保监会2021年一季度新闻发布会上透露，房地产贷款增速进一步下降，一季度末降至12%，为八年以来的最低水平，继续低于各项贷款增速。

  不知道这个数据统计跟央行的统计口径是否相符，不过房地产贷款增速下降是肯定的，而总量余额近一步扩大也是肯定的。

  其实，这几年提倡房住不炒，政府对于房地产的调控看起来是越来越严厉了，比如最近各大城市对于经营贷违规进入房地产领域的查处，就是非常严格的。

  监管对于银行的房地产贷款是严格管控的，房地产贷款目前类似一个政府背书的刚性兑付，商业银行只要进行房地产贷款配置，则一定是赚钱的，而且风险很小，所以商业银行配置房地产贷款的激励是很强的。

  但是这一定可能已经被即将证伪，比如，上海银行2020年年报显示，截至2020年底其不良贷款率为1.22%，比2019年上升了0.06个百分点。年报显示，上海银行房地产行业不良贷款金额为37.47亿，不良贷款率为2.39%，比2019年的0.1%增长了22.9倍。

  4月16日，中国东方资产管理股份有限公司《中国金融不良资产市场调查报告(2021)》显示，从年报披露情况看，大型国有商业银行、股份制商业银行房地产不良贷款余额显著上升，由2019年486亿元升至2020年729亿元，增幅50%。同时期，房地产贷款余额由4.64万亿元升至5.17万亿元，增幅11%。

  大型国有商业银行、股份制商业银行房地产不良贷款率显著上升，由2019年1.05%升至2020年1.41%，房地产不良贷款率和余额出现“双升”。中信银行、渤海银行、交通银行、工商银行、浦发银行房地产不良贷款率升幅显著高于平均水平。该《报告》把房地产企业违约频发等称为“灰犀牛”。

  房地产不良贷款增加的原因有两个：一个是随着经济增速下滑，居民可支配收入下降；另一个是监管一致在严格监管房地产贷款，许多以前的贷款如果发生不良，很难通过展期或者续贷近一步盘活。

  从央行披露的数据看，尽管每年房地产贷款增速都在下降，但是总量是在扩大，并且降幅正在缩小，这也是为了尽量避免房地产贷款风险过于集中暴露。