尽管外界对于万达集团的首个房地产众筹产品“稳赚1号”争议不断，但显然这并没有减少投资者们的购买热情。该产品在6月12日正式上线当天，便在1小时内全部售罄。

试水房地产众筹，万达并非“第一个吃螃蟹的人”。从去年开始，包括万科、远洋、绿城等房地产企业均有推出房地产众筹产品。今年5月29日，碧桂园、金地、绿地、万科、万通、平安等11家企业更发起设立了中国房地产众筹联盟。

房地产众筹兴起的原因并不难理解，一方面，受政策调控和供需变化的影响，房企的资金和销售两头承压，众筹模式不仅解决了房企的资金问题，互联网和大数据更成为了售房的利器。另一方面则满足了互联网金融时代多样化的投资需求。

既然已有先例，为何“稳赚1号”此次还是引发如此大的动静?

在笔者看来争议主要集中在几点：一是房地产众筹本身存在一定的法律和政策风险;二是万达集团于2014年底投资20亿元控股快钱，双方的合作亦被解读为“关联方融资”。

三是万达“稳赚1号”较为模糊的产品界定，以及复杂的产品设计是其饱受诟病的重要原因。该产品包含了太多概念：租金收益权转让、类REITs、房地产众筹……

房地产众筹的前世今生

所以，要说清楚万达这款产品究竟是什么，风险在哪里?我们还需要先来理一理房地产众筹的概念。

众筹，译自Crowdfunding一词，简单来说就一种向群众募资，以支持发起的个人或组织的行为。而房地产众筹发端于美国，主要为了满足那些希望投资房地产行业却没有足够资金的投资人。

2010年成立的Fundrise，2013年成立的Realty Mogul和 Realty Shares是目前美国最为知名的三家房地产众筹公司。以美国来看，房地产众筹模式主要分为两种：1)房地产债权众筹;2)房地产股权众筹。

前者即让投资者筹钱借给借款人，该笔借款有有房产做抵押。后者则是众筹平台通过设立有限合伙制公司来购买房产，投资者根据自己的投资金额占有相应份额的房产股份，每月收取租金，最终房产卖出，投资者按照所占股份来分配收益。

2012年，美国出台了《创业企业融资法案》(JumpstartOur Business Startups Act,下称“JOBS法案”)，众筹的政策法规相对完善。对于投资人的资质、项目的股权关系、产品的风险和收益等，众筹项目都有较为清晰的说明和规范的操作流程。

但是回头看看国内的房地产众筹市场就没这么脉络清晰了。从目前国内已有的案例来看，很难将其简单归纳为债权众筹或股权众筹。笔者只能按照众筹的目的大致将其分为：营销型众筹、理财型众筹、众筹建房三大类。

1. 营销型房地产众筹的发起人通常为房地产公司，其目的主要是营销新建楼盘，而选择的合作方基本都是互联网流量巨头，例如远洋地产与京东金融合作的房地产众筹项目。