01.什么是RIETs？

传统的REITs是指房地产信托投资基金。通过发行收益凭证来集资，由专门的投资机构投向各类不动产，最后按比例分配给投资者的基金。

REITs通常具有投资门槛较低，股息率较高，公开市场交易和税收优惠四大优势。其模式与公募基金基本一样，只不过公募基金投资的一般为股票、债券等，而REITs投资的为不动产。根据海外市场的发展经验，REITs的基础资产不仅限于房地产，还可以扩展到具有经济价值的不动产，如铁路，公路，通讯，电力，污水处理等，以基础设施为资产池的就被称为基础设施REITs。

02.基础设施领域REITs与传统REITs有何不同？

本次试点的基础设施REITs，是“公募基金+单一基础设施资产支持证券”结构的权益型产品。通过资产支持证券和项目公司，穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，属于权益型产品。

具体而言，在产品结构上分为四层：底层资产是基础设施，由基础设施项目公司所有或特许经营；基础设施ABS持有该项目公司的全部股权，然后REITs持有该资产支持证券的全部份额，从而实现对底层资产的完全所有权或特许经营权。

基础设施领域REITs的4大特点

① 此产品结构更加强调以获取稳定现金流为主要目的。

② 资产投向严格限制，80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额。

③ 分红比例为90%，与国际惯例保持一致，或将提供较好的稳定回报率。

④ REITs对底层资产要求较高，项目需经营3年以上、具有持续稳定的现金流和经营能力。

03.投资者如何参与REITS？

① 通过概念股参与

如上文所述，基础设施领域的公募REITs将重点支持交通设施、污染治理、市政工程等三大重点行业，同时在新型基础建设和产业园区开展试点，因此，可以关注相关行业的投资机会。

② 直接通过REITs产品的购买来参与

首先当前国内的REITS产品只向机构投资者开放，个人投资者无法直接购买。如果一定要直接投资也只能在海外购买REITS产品的份额。

除了直接购买外，投资者可以间接投资REITS产品。在2018年，国内就已经出现了跟踪外国REITS产品的被动指数基金，对于国内的个人投资者来说，这是一个在国内配置海外物业资产的方式。