【长沙“房住不炒”真相调查：收入涨幅跑赢房价 刚需很幸福 炒房客最尴尬】相比“北上深”动辄数万元甚至10万元+的房价，长沙的购房者无疑是幸福的。贝壳研究院最新发布的一份报告显示，在新一线城市中，长沙是典型的居住友好型城市，收入涨幅明显跑赢房价。且根据房价收入比的合理范围5.46~7.29看，仅有长沙处于合理范围内。

 调控下的热门区域：新房二手房价格倒挂

  梅溪湖作为近年来长沙楼市的热门板块，已先后吸引了建发、时代中国、金茂、万科、中建等品牌房企落子布局，其房价也在长沙所有板块中位居前列。早在长沙限价前的2017年，梅溪湖的房子就曾一度卖到15000元/平方米以上。

  日前，《每日经济新闻》记者以购房者身份先后走访了梅溪湖板块的在售楼盘“时代梅溪领峰”以及“建发央著”等项目。

  2016年11月22日，建发经过114轮竞价，以楼面价9241元/平方米竞得梅溪湖B39地块，成为长沙首宗单价破9000元的地块，亦是当年长沙的单价“地王”，在该地块打造的建发央著项目也成为区域内单价最高的项目。

  建发央著的置业顾问刘强告诉记者，由于项目当初拿地是在长沙限价政策出台之前，因此其销售价格并未受到影响。“目前已经在进行清盘出售，优惠后清水房价格15800元/平方米。”而记者查询发现，该项目单价之前已卖到了17500元/平方米。

  在距建发央著一公里外的时代梅溪领峰项目现场，限价15100元/平方米的价格加精装，吸引了大批购房者前来咨询。由于赶上项目新批次即将开盘，即使在工作日的中午，售楼部里仍然坐满了前来看房的购房者。记者在与一组购房者沟通过程中了解到，原本前两年就打算买房的他们，由于受到调控影响社保年限不够，所以一直等到了现在。“所幸现在受限价政策限制，周边新房价格涨幅并不大。”

  为了让记者尽快下定决心购买，时代梅溪领峰的置业顾问杨辉表示，项目从今年5月23日以来已经先后推出了5批次房源，价格从13900元/平方米涨到了目前的15100元/平方米。“两个多月时间就涨了1000多元，现在出手是最划算的，之后价格还会上涨，预计下批次价格将在15400元/平方米左右。”

  不过记者注意到，杨辉所谓的价格上涨变化，是基于每批次产品所处的位置和朝向，该项目的整体均价仍控制在15100元/平方米。

  至于目前项目购房者中投资与自住所占比例，杨辉坦言基本都是以家庭自住为主，“很多人是看好梅溪湖这边良好的教育资源，雅礼中学、西雅小学等名校在梅溪湖都有分校。”

  而自长沙出台限购政策后，投资客明显减少。“限购政策太严了，最新政策是要等拿到产权证5年后才能出售，购买新房一般要两年才能拿到房，之后等拿到产权证又要一年，等到产权证期满可卖至少要7、8年，这对炒房投资的客户来说时间线太长了。”杨辉表示，尽管投资客少了但也并不是没有，“因为看中区域发展前景以及未来长沙楼市的升值空间，也有投资者拿着购房资格做长线投资的。”

  而与时代梅溪领峰一街之隔的，则是今年7月29日绿地以总价38亿元、住宅(毛坯)限价1.35万元/平方米摘得的一宗TOD地块。“如果加上精装2500元/平方米，预计(绿地项目)届时推出的价格最高应该是16000元/平方米。”杨辉告诉记者。

  记者了解到，由于目前梅溪湖板块尚处于开发阶段，整个板块可供出售的二手房有限，且在价格上与新房存在明显的倒挂现象，更多购房者愿意选择新房。贝壳找房显示，梅溪湖板块的中建梅溪湖壹号二手房均价为18520元/平方米，挂牌最高已达21023.6元/平方米。

  这样算下来，梅溪湖板块的新房、二手房价格相差在5000元/平方米左右，倒挂明显。在长沙其他区域，同样存在新房二手房价格倒挂现象。

  《每日经济新闻》记者从长沙多个地产中介处了解到，目前长沙二手房市场低迷，购房客户主体为非长沙户籍、在长沙工作的刚需自住客，尤以湖南省内的其他地市人员居多。

  长沙市住建局提供的数据显示，今年1~5月，长沙本市户籍购房者占比70.03%，本省其他市州购房者占比26.82%，外省购房者占比3.15%；首次置业者占比81.99%。

  转型中的代理商：拉外省投资客的路断了

  事实上，4年前长沙楼市也曾有过一段疯狂上涨期。2016年长沙楼市开启“牛市”，大量投资客进入长沙，由于当时还未限购，只要资金足够，10套甚至100套都可以买。当年6~9月，也是大量合肥投资客涌入长沙楼市的高峰期。

  王巍正是这波投资客进入长沙的推动者之一。

  2016年王巍任职于湖南原动力房地产营销策划有限公司，也是公司的大股东。“当时我们公司跟很多项目都有合作，为了帮项目打开销售渠道，江浙地区、深圳等地都去进行过推广，最后主要集中在了合肥投资客群体。”

  为了将合肥投资客引入长沙，王巍先后多次到合肥出差。“我们承诺的是，如果他们(投资客)在长沙购买了房，那么对方往返车费、食宿等费用全部都由我们承担。但如果没有成交，则费用由对方自理。”王巍告诉《每日经济新闻》记者，就在2016年4月的一个月时间里，他们就先后从合肥组织了3批近300名投资者前往长沙购房，“基本上来了长沙的都有买房，多的能买3~4套。”

  然而，原本寄希望于能“大挣”一笔的投资客，却因当年11月25日长沙出台的“房七条”而折戟。“房七条”明确指出，要严查投机炒房，“严控‘双外’(外省户籍、外省工作)在长沙购房，引导提高‘双外’购房者首付比例和贷款利率。”

  进入2017年，长沙不断加码调控政策。如2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，政策划定长沙六区和长沙县(限长沙经开区、星沙)为限制区域对于非本地家庭，无房限购一套，已有住房的不得购买新房。

  2017年5月20日，长沙市限购对象和限购范围进一步扩大，长沙市户籍购房者也纳入了限购范畴，在限购区域内最多只能拥有两套房，同时将二手房纳入限购范围，规定商品房拿到不动产权证两年后才能交易。2017年9月23日，调控“套餐”再次全面升级，限制区域也扩展为全市，取得不动产权属证书3年后才能出售。

  “当时因为这一系列政策确实也套牢了很多人，我当时带过来的客户，有的到现在都还因为拿房产权时间不够还被套着。”王巍告诉记者，当然也有一些客户因为来到长沙后喜欢上了这座城市而留下来的。

资料来源：长沙市住建局

  正是因为长沙这一系列调控政策，拉外地购房者来长沙购房已不再有可能，作为渠道商的王巍在2018年后逐步对公司进行了转型，“现在主要是对商业地产进行收并购以及提供咨询服务。”

  据王巍介绍，前几年像他们这样的渠道公司在长沙有很多，后来受调控影响没有了业务，只有转型或关闭了。

  受创的本地炒房客：“办不了证也不敢卖”

  长沙严厉的调控政策不仅套牢了外地炒房客，同时也重创了本地投资者，张健(化名)便是其中之一。

  张健是湖南某商业地产管理公司总经理，由于多年的行业从业经验以及对周边区域未来发展前景的认可，2017年9月初，张健与朋友以均价5800元/平方米的价格，购买了位于长沙市雨花区一住宅项目新里程大厦21、22整体两层楼，共20余套房源、2000多平方米，两人共出资达1200余万元。

  “当时我们已经给了一部分定金，并且也跟开发商约好在9月底给完首付款就进行网签备案。”然而就在离最后约定时间只剩一周时，长沙市住建局出台的楼市调控新政打了张健一个措手不及。

  “我清清楚楚地记得就是在2017年9月23日，长沙出台了一项新政策，规定首套房取得产权证满3年后才能购买第二套房，而且禁止以企业名义进行购买。”张健回忆称，当时自己本来就是以每平方米低于市场售价300多元购买的，只要网签后一倒手，这批投资房源就可以至少获利60万元。然而这次调控政策是当天出台当天执行，让他措手不及。“其他城市从政策从出台到正式实施一般都会有几天缓冲期，但长沙真的没给我们留一点处理资产的时间。”

  正因此，张健手中的20余套房源直到现在都还未能完成网签，但他又不愿意以当初所购价格进行售卖。要知道经过近三年的发展，项目周边房价也有了较大涨幅。

  贝壳找房显示，目前张健所买项目周边二手房小区木莲花苑、 鑫天御景湾一期、天赐良园等均价已在10000元/平方米左右。距张健所买项目仅300米的木莲花苑于今年4月9日成交的一套116平方米三室两厅房源，单价为10010元/平方米，与张健当时所购时的房价已有4000元/平方米的差价。

  “要不然就以当初开发商开盘价格卖掉，这肯定是亏的；又或者与购房者按照目前市场价格卖掉，但这其中风险太大了。”张健告诉《每日经济新闻》记者，因为没有完成网签，这些房子在法律层面上实际上还是属于开发商的，购房者所签合同就是与开发商签订。但如果以市场价销售给购房者，“就高出了房管局规定的新盘限价标准，购房者可以以此提起诉讼，到时候我们肯定会败诉的。”

  无奈之下，2018年张健跟合伙人商量后，将这些房源进行了一番装修，改造成了酒店和茶楼用以经营。但对张健来说，自打当初调控政策出来后就没安心过。“现在我们什么证件都没办，只有跟开发商私下签订的协议，只希望开发商资金链一直正常，不要破产，一旦破产我们就什么都没有了。”

  另一方面，张健也期盼着长沙的限购政策什么时候能够放松，“就算只放松几天也行，够时间完成网签备案也行呀。”

  幸福的刚需购房者：买房压力普遍不大

  不断升级的需求侧调控成为长沙楼市的一大标志，严格的限购、限售条件，也让长沙成为一座让投资客“绕着走”的城市。

  为遏制房价过快上涨，恢复房地产市场秩序，长沙先后打响“房价保卫战”“反炒房攻坚战”，相继出台“318”“520”“923”系列调控政策和“625反炒房”九条措施，从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击炒房等多个方面打出楼市调控“组合拳”，全面堵塞投机炒房通道。

  目前，长沙的限购和限售政策是：本地单身户籍或非本地户籍家庭，限购一套商品住宅；已婚以家庭为单位限购两套，且取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套；外地户口需连续缴纳24个月社保或个人所得税方可限购一套。另外，居民限售4年，企业则限售5年。

  严格的调控措施“逼死”了炒房客，但对于刚需人群来说则是好消息。

  “长沙的房价不高，跟武汉、合肥相比都要便宜几千块钱，对我们来说没有那么大压力。”

  “在一线城市首付的钱，就够回长沙全款买了套房。”

  “好吃、好玩的那么多，房价也不高，长沙很适合像我这种还处于打拼期的年轻人。”

  ……