销售维持较高复苏斜率，70城房价略有上涨，Q2整体维持乐观展望

前期积压需求释放、房企加大推盘力度、置业情绪短期回温下，5月单月全国商品房销售面积、销售均价、销售金额增速均转正至+9.7%、+4%、+14%，继续保持较高复苏斜率。5月70城各线城市新房价格指数环比涨幅均有所扩大，二手房价格指数环比涨幅走平或微扩。

6月高频数据显示楼市成交继续回升，基于当前信贷环境宽松、新房供应持续增加、以及一线楼市热度或逐步向二线传导，我们对Q2整体销售复苏维持乐观展望，后续重点关注7、8月淡季销售持续性。

土地市场热度或阶段性见顶，二线、三四线成交同比转负

5月单月全国土地购置面积、成交价款同比增速回落至+0.9%、+7.3%，百城平均溢价率小幅回落至14.84%。1-5月购置面积、成交价款分别同比-8.1%、+7%，回升斜率放缓。

分结构来看，5月百城中一线城市成交建面、成交金额分别+7%、+196%，平均溢价率由4月的4.96%提升至15.23%。二线、三线城市成交建面、成交总价均同比转负，溢价率较4月高点有所回落。

供给侧各环节继续全线反弹，新开工、竣工单月同比转正，投资增速续升

5月单月新开工同比转正至+2.5%，1-5月累计降幅收窄至-12.8%。我们认为资金供给、销售预期、土地购置为后续新开工持续修复提供了较好基础，但回升斜率可能会受到单月新开工规模饱和边界的制约。

5月单月竣工同比转正至+6.2%，1-5月累计降幅收窄至-11.3%。2019年行业进入竣工复苏小周期方向确定，考虑到预售交付约束以及上市房企业绩压力，预计2020年行业竣工大概率可实现正增长。

5月单月房地产投资增速进一步提升至+8.1%，1-5月累计降幅收窄至-0.3%，施工强度提升以及土地购置费增长共同推动房地产投资“硬核反弹”。

5月销售回款开始兑现，行业资金“缺口”收窄趋势明确

我们前期报告中已指出，行业供需两侧资金支持相对充裕，国内贷款、自筹资金、按揭贷款已基本恢复至去年同期水平，行业资金“缺口”主要体现在定金及预收款。5月定金及预收款、按揭贷款增速分别环比+16.7pc、+15.6pc，显示销售回款开始兑现，后续资金面改善趋势明确。

投资建议

预计下半年房地产政策仍以稳为主，窄通道紧平衡，“房住不炒”是大前提，因城施策防失速。近期国内北京等局部区域出现小范围的新冠疫情反复，但得益于国内全面细致的疫情防控管理，“疫情防控常态化”的全面落实将对后续行业影响控制在较小范围。我们认为房地产短期基本面升势明显，叠加海外资金回流可能性增强，建议下半年对地产股配置可更加积极。

考虑到龙头房企在业绩/分红稳定性、融资成本优化、以及财务安全边际优势明显，亦是过往外资配置A股地产的主要方向，建议关注A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团；H股的万科企业、融创中国、中国金茂。

风险分析

海外疫情扩散对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性；近期国内局部区域出现小范围的新冠疫情反复；若土地市场持续升温，存在触发融资监管趋严的可能；行业将迎来债务到期高峰，中小房企信用风险提升。