业内人士认为，调控最严格的时期已经过去，未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷、公积金政策等方面出台稳定市场的政策。

  在刚过去的2019年，房地产市场调控出现了微妙变化，在调控持续加码的同时，宽松政策夹杂其间。中原地产研究中心统计数据显示，2019年全年，全国合计出台的房地产调控政策次数达620次，刷新历史记录，同比2018年上涨38%。

  业内人士认为，房地产市场平稳发展依然是调控的主要方向，但调控最严格的时期已经过去，未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷、公积金政策等方面出台稳定市场的政策。

  01 楼市调控刷新纪录

  在2019年的最后一个月，各地房地产调控政策的发布次数继续高位运行，中原地产研究中心统计数据显示，当月的调控次数达到了66次。从2019年全年看，各地合计出台的调控政策次数达620次，刷新历史记录，同比2018年的450次上涨了38%。

  该机构称，2019年第四季度，也成为全年房地产调控最密集的时期，调控次数达205次，同样刷新历史记录。去年1-12月的房地产调控次数分别为68次、21次、15次、 60次、41次、46次、56次、60次、48次、67次、72次、66次。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为，2019年可以说是房地产市场的“政策年”，也是落地因城施策最清晰的一年。这一年，各地房地产调控以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标，出台了力度不同、方向不同的调控政策。

  上述机构称，在2019年620次调控中，调控政策最清晰的特点是，人才引进政策在2018年的基础上继续增多，全国有超过170个城市发布了不同力度的人才政策，比2018年上涨40%。同时，放开或放宽落户政策也在2019年继续加快落地。

  去年，整顿房地产市场乱象、出台或完善租赁市场政策，也是政策的两个方向。中原地产研究中心称，从中央到地方，全国超过30城市在2019年发布过房地产整顿乱象政策，超过50城市发布了不同力度的鼓励租赁政策。

  此外，央行LPR利率政策的出台与LPR利率的下调，公积金缴存与提取政策等，也是市场关注的焦点。

  02 2020年或再现楼市“小阳春”

  分析称，回顾2019年楼市调控政策，并非都是在加强调控，人才引进与放宽落户正在对以限购为核心调控政策产生影响。张大伟对中新经纬称，目前全国大部分城市的人才政策，只考虑用降低门槛的方式吸引人才，并没有留住人才的措施。在这种情况下，会吸引很多购房者，增加炒房客借助人才引进政策在不同城市购房的可能性。

  “2019年的楼市调控政策有松有紧，最近已经出现宽松迹象。”张大伟进一步判断。

  央行1月1日发布通知，决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，从当前情况看，房地产市场的金融环境有望进一步宽松，尤其是在房地产开发贷款和个人按揭贷款等领域，有助于带动更多银行贷款进入市场，对楼市的影响较为积极。

  市场交易方面，张大伟认为，降准会使房地产市场的下行趋势有所放缓。从时间点看，2019年1月份也出现过降准，受到降准及各地人才政策井喷的影响，出现了一轮持续2-3个月的楼市“小阳春”，之后政策收紧，市场退烧。此次降准落地后，将增加2020年楼市“小阳春”出现的可能性。

  业内人士还认为，2020年央行可能会继续发布新的降准政策，金融机构存款准备金率仍有下调空间，同时不排除降息的可能。虽然这些政策并不是针对房地产市场，但其影响不言而喻。

  不过，张大伟称，维持房地产市场平稳运行依然是楼市调控的主要方向，而稳定则是“双向调节”，大涨肯定不是稳定，暴跌同样不是。房地产调控最严格的时期已经过去，未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。

  03 新房销量面积或负增长

  2019年，国家统计局公布的全国商品房销售面积和金额仍在冲高。中原地产研究中心认为，按照数据测算，2019年全国商品房销售额有望创造接近16万亿元的年度销售纪录。这里的商品房，包括新建的住宅、办公楼及商业营业用房。

  对于2020年商品房的销售状况，贝壳研究院认为，今年新房销售的支撑力减弱。一是供应对销售支撑力减弱，2019年前11月房企土地购置面积减少14.2%。二是补贴红利消失对市场带来下行压力，2019年前11月全国棚改开工315万套，仅为2018年的一半。三是以价换量带来的增长难以持续，2019年下半年新房销售累计均价同比增速持续下降，头部房企在三四线城市也降价跑量。

  不过，贝壳研究院判断，销售降幅不会太大。一是重点城市放开户口限制有利于新房交易量的增长。二是前期调整回落较久的城市以及因政策调整的城市，市场将有所回升。预计2020年全国新建商品住宅销售面积下滑2%至14.6亿平方米，销售额同比增长3%至14.16万亿元。

  二手房方面，贝壳研究院认为，目前全国二手房成交已降至近五年的低位，积压的需求将开始释放，预计2020 年全国二手房成交量小幅增长3%至438.5万套，交易额达7.24万亿元。

  城市群方面，贝壳研究院称，粤港澳大湾区及长三角城市群在战略规划优势下，其经济活力和人口吸引力均表现较好，未来市场支撑力较强。京津冀城市群市场增长潜力不足，长江中游及成渝城市群今年难以大幅好转。

  具体城市方面，西安、杭州、长沙、成都、郑州、武汉、济南及合肥的常住人口增长比较明显，省会城市人口有着较强的增长力。而且省会城市对省内购房需求也有较强的吸收力，在贝壳平台的成交中，成都、济南、武汉、南京等省会城市的购房者，其户籍地来源于省内非省会的占比呈现增长态势。 2019 年，各省会城市继续发布人才政策、放宽落户及加大人才购房补贴等，这将进一步吸引省内以及外省购房者，这对2020年二线城市的住房市场形成支撑。

  “从今年重点城市的价格来看，成交增长的天津、济南、武汉和南京等城市，其价格并没有明显上涨。成交量的慢增长意味着价格稳增长，房价快速上涨的时代已经结束。平稳的慢市场下，买方的选择权将会更大，话语权更强。” 贝壳研究院分析称。

（文章来源：中新经纬）