连涨15年的香港楼市，在2018年末显著降温，2018年12月香港住宅成交量与成交金额同比均遭遇腰斩。

12月销售金额同比腰斩

香港特区政府土地注册处公布的一项数据显示，自2018年11月住宅销售暴跌之后，香港楼市12月销售量继续下跌，住宅成交额也遭遇腰斩。

香港土地注册处数据显示，12月全港住宅销售总额仅为241亿港元，而去年同期为520亿港元，同比下降53.7%。住宅成交量方面，香港12月住宅销售量大减至2060套，去年同期为5337套，同比下降61%，较11月环比也出现21%的大幅下跌。

从楼宇买卖合约数据来看，2018年6月住宅楼宇成交达到顶峰后，便开始了为期6个月的下行趋势。12月的合约数据无论是同比和环比，均出现大幅下降。

(数据来源：香港土地注册处)

下行拐点已至？

根据恒大研究院数据，2002-2017年，香港港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别从4.46万港元/平方米、3.32万港元/平方米、2.92万港元/平方米提高到19.45万港元/平方米、17.57万港元/平方米、10.72万港元/平方米，分别增长3.36倍、4.29倍、2.67倍。而同期，香港家庭年收入中位数从19.2万港元提高到32.76万港元，仅增长0.71倍。

不过在2018年9月，随着美联储加息，香港金管局跟进，包括汇丰等多家香港本地银行上调最优惠利率，香港维持了十年之久的超低息环境结束，楼市拐点随之出现。

中原城市领先指数显示，截至12月28日，香港12月房价指数降至174.37，环比上月跌幅达1.70%；而11月的跌幅为3.43%。这已是该指数连续第四个月下跌，为2016年以来持续时间最长的下跌。与2018年8月17日的峰值188.64对比来看，目前香港房价指数已经下跌了约7.56%。

与此同时，毁约退房事件不断增多。香港房地产信息网站Dataelements的数据显示，截至10月26日，今年以来香港已经出现36起购房违约案例，而去年全年仅出现9起。根据香港法律，这些买家将因此损失已经交付的定金，也就是房屋价值的5%。据上述数据显示，这36起购房总共违约大约200万港元。分析认为，宁可损失定金也要毅然退房，表明买家对楼市的认知正出现重大转变。

媒体认为，尽管每个城市的楼市都有独特的下跌特点，但共同点是：借贷成本上升、政府监管力度加大以及股市动荡。

中泰证券认为，香港金管局今年以来出手收紧流动性、稳定汇率，开启加息之路。全面加息背景下，香港住宅按揭贷款利率上升，直接打压资产价格，且香港房地产调控政策对房地产的压制作用也有所显现。此前，全球金融危机后欧美超级宽松的货币大量流入香港，当前美国继续加息紧缩，香港将面临资本流出的压力，在稳汇率的压力下，港币流动性势必收紧，打压房地产市场，而房价下跌也会进一步加剧资本流出压力。

土地供应不足有望得到解决？

恒大研究院分析认为，因重视生态保护、楼市维稳等原因，香港土地供给不足，2002-2010年，年均仅出让住宅用地5公顷。人口持续增长背景下，土地供给过少，叠加金融环境宽松，造成香港房价持续上涨。

由于生态保护的原因，依据1976年制定的《郊野公园条例》，占地37%的郊野公园无法开发。由于可开发土地有限，政府新增土地供应主要来自填海造地与土地征收。但2005年以来填海造地大幅减少，而土地征收耗时较长，导致政府可出让土地资源较少。

不过，特区政府已经开始着手解决这一问题。据新华社报道，12月31日，香港土地供应专责小组向香港特区行政长官林郑月娥提交一份逾百页的最终报告，建议特区政府优先研究及推展8个获得主流民意支持的土地供应选项，预计共可提供3235公顷土地。

林郑月娥表示，专责小组指出香港实际需要的新增土地将远高于政府早前预计的1200公顷，再加上市民对建立土地储备的认同和改善居住条件的清晰诉求，特区政府必须多管齐下，大幅增加土地供应。政府制定了新房屋政策，包括增加公营房屋比例、为不同收入群组建立置业阶梯、把资助出售房屋定价与市价脱钩、改拨私人房屋用地作公营房屋用途等。

楼市成交降温的同时，土地供应却有望大幅增加，未来香港的房地产市场是否会迎来巨大变革？