重磅：中央救市放大招 楼市春天再来临？                    

3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

今日，继住建部、国土部后，央行等多个部委亦相继出台稳定房地产市场投资措施。央行出新政调整个人贷款政策，二套房贷款最低首付比例降至四成后，财政部调整个人住房转让营业税政策，营业税免征年限从5年改为2年。

财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。自2015年3月31日起执行。

去年11月以来央行两度降息，但一季度经济下行压力仍较大，经济数据不如预期，上周公布的3月汇丰PMI初值创下11个月以来新低。近期各地纷纷出台稳楼市举措，国土部及住建部两部委近日亦出台了有关优化2015年住房及用地供应结构、促进房地产市场健康发展的通知，更激发了市场对二套房信贷和税收等政策放松的预期。

今日盘中，市场即传出央行下午召开新闻发布会，届时有望宣布降低二套房贷首付比例。A股地产行业受此影响近全线飘红，10只个股封涨停。虽然随后多个媒体澄清央行今天下午没有发布会，但沪深300房地产指数收盘仍暴涨逾7%。

证券时报记者梳理发现，历史上看，地产政策往往以组合拳形式出台，体现为如果政府对房地产市场的调控政策意图未达到，后续强化政策将在短期内接连出台。在这一过程中，利率、税收、首付（及利率）、信贷、供给、行政限购等手段都可能成为政策调控工具，中金等多家机构也判断本次政策依然会以组合拳形式出台，两部委文件的出台只是开始。今日三部委联合发文，表明“组合拳”正陆续出台。

宽松政策叠加宽松货币

去年以来，房地产明显低迷，新开工、销量、房价等走弱，政府开始陆续放松甚至取消限购政策。从去年4月开始，全国楼市逐步退出限购，全国46个限购城市已有41个退出限购舞台。此外，在金融上政府也对地产给予了支持。去年5月-6月央行、银监会相继喊话要大力支持首套住房需求；9月30日，央行联合银监会发文推出房贷新政，宣告“认贷不认房”、首套利率七折等相关政策，被市场称为“930新政”；10月财政部等三部委要求放宽公积金贷款，此后央行连续两次降息。近日国土部与住建部再发文稳楼市，为楼市健康发展定下良好基调，整体政策呈现宽松态势。方正证券房地产行业高级分析师赵若琼表示，超预期政策箭在弦上，更加宽松的地产政策叠加宽松的货币政策，最终将推动地产销量的回升。海通证券认为，从整体上看，政府希望地产回归到合理规范的路径上来，短期内可能着力于稳定地产价格。

地方楼市松绑“迫不及待”

值得注意的是，两会后释放出的信号也令松绑二套房贷款政策的预期变得更加强烈，有业内人士预计未来几个月，差异化的二套房政策将向全国范围蔓延，降首付、推优惠利率等措施有望大面积出现。实际上，本月至今，越来越多的银行开始突破首付比例及利率的限制，自行制定二套房贷款政策。截至目前，全国已有11个城市24家银行正在执行“个性化”的二套房贷款政策。

如在青岛浦发银行分行规定二套房首付只需31%，重庆、成都、石家庄等部分银行二套房贷款利率降至基准1.1倍以下。而福建“闽八条”规定个人购买首套房后再次购买除别墅以外的住房，均可认定为“首改房”，享受首套房同样待遇。

除了首付和优惠利率外，调整公积金政策成为主要的手段之一。今年3月以来，已有多个地方出台楼市微刺激政策，据不完全统计，2014年下半年以来，长沙、济南、苏州、南京、武汉、贵阳等30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。

地产股上涨伴随政策放松

地产板块的驱动要素是行业政策和货币政策，后续政策会进一步兑现可能性较大，推动地产板块上扬。统计发现2008年以来地产板块持续上涨时均伴随着政策放松及销量回升。而反过来看，政策宽松的时期多数情况下伴随有地产板块上涨，但有一次例外，即2012年三季度，在成交量持续回升半年后，市场对宽松政策及逐渐走高的销量是否还能持续产生怀疑，地产板块下跌，而四季度销量继续提升，宽松政策没有扭转，地产板块出现补涨。

可以说，政府的组合拳政策对地产板块的压制或提振效果较为明显。分析认为本轮地产政策将推动行业景气提升进而提升行业估值。中金直言，2.0x P/B才是地产股估值天花板。目前，PB小于2的地产股包括：阳光股份、福星股份、城投控股、世茂股份等。

除了估值，业绩也是市场看重的。据证券时报数据中心统计显示，在132家上市房企中，已有68家公布了2014年度业绩财报，净利润同比增幅超过50%的公司有8家，分别为浙江广厦、东华实业等，涨幅翻番的就有5家。从年初至今的涨幅来看，累计涨幅维持在25%以下的业绩弹性较大的公司有浙江广厦、上实发展、津滨发展、中国国贸、首开股份和保利地产。