本刊2015年第4期特别报道：

　　佳兆业房源被锁危机还在深化：约20金融机构集中催债

　　收购绿城失手后，融创花血本出手

　　【金融·资本】孙宏斌45亿港元入主佳兆业

　　《中国经济周刊》记者 刘德炳 | 北京报道

　　在经历了创始人滞港未归待售房源被锁定、债务偿付危机之后，备受关注的佳兆业(1638.HK）危机终于迎来了新的变数。

　　2月5日，香港交易所披露，融创中国(1918.HK)于1月30日以平均价1.8港元/股，购入佳兆业集团逾25.29亿股，获得佳兆业49.25%股权。

　　早前融创还收购了佳兆业在上海的4个项目公司。

　　截至发稿，故事向着融创全面收购佳兆业的高潮推进。然而此前，融创曾与绿城中国达成了收购协议，但却最终作废，故此次融创对佳兆业的并购能否最终完成，外界多了一份观望和质疑。

　　孙宏斌“两步走”入主佳兆业

　　在并购消息公布前，就有消息透露，融创董事长孙宏斌称已经与佳兆业方面达成协议，将接手郭英成家族所持有的佳兆业所有股份。

　　香港交易所披露的资料显示，融创是于1月30日在场外按平均每股1.8港元购入逾25.29亿股佳兆业股份，股份购买价较佳兆业停牌前的最后报价每股1.59港元溢价13.2%。若以平均价计算，交易金额高达45.52亿港元。

　　融创收购的股份数目与佳兆业大股东兼创办人郭英成家族于2014年12月2日最后一次披露的持股数相同。这意味着，融创购入了郭英成家族手中全部的佳兆业股份。

　　而在全盘接手佳兆业之前，融创先于2月1日宣布收购佳兆业在上海的4家项目公司的股权及股东贷款，总价为23.75亿元。

　　融创在公告中表示，完成此次收购后，将进一步扩大在上海区域的市场份额，巩固融创在上海区域房地产市场的领先地位。

　　而对于交易的另一方佳兆业而言，这似乎并不是一笔划算的买卖。佳兆业公告显示，本次出售所得款项为23.75亿元，而佳兆业将因该等出售事项亏损约 4390万元。尽管如此，佳兆业表示，鉴于公司出现的债务危机及财政困难，将动用出售项目所得款项净额用作一般运营资金。

　　以本次融创收购的佳兆业下属的上海青湾兆业房地产开发公司为例，该项目的总收购价为11.67亿元，其中100%股权收购的代价仅1元，其余是该公司需要偿还的贷款。而此前的2014年12月31日，佳兆业拟向万科出售上海青湾兆业100% 股权及约11.88亿元股东贷款时，总价为12亿元，其中100%股权的代价为1170万元。

　　随后万科宣布终止交易。如今仅仅一个月的时间，上海青湾兆业的股权价值就由1170万元缩水到1元。

　　珠三角区域仍是佳兆业的核心资产

　　佳兆业成立于1999年，总部位于深圳，2009年在港交所上市，深圳乃至珠江三角洲区域是其大本营。

　　佳兆业2014年半年报指出，集团深圳旧城改造项目的表现尤为出色。2014年7月，已获政府批准为深圳福田东山市区旧城改造项目的发展商，该项目目前的建筑面积约为12万平方米。凭借深圳市区旧城改造项目的项目优势，以及坐拥珠三角内超过1000万平方米的土地储备，佳兆业已做好准备把握新机遇带来的住房需求。

　　记者整理佳兆业2014年半年报发现，佳兆业在深圳的土地储备的建筑面积就高达202万平方米，这一土地储备与万科在深圳的储备量几乎相当。不过，从土地结构来看，由于以旧城改造项目为主，佳兆业的项目主要位于城区，地段整体优于万科的土地储备。

　　而从房价和土地市场的表现来看，北上广深等一线城市的楼市资源自去年以来也深受投资者追捧。

　　据国家统计局1月18日公布，2014年12月，深圳新建住宅价格环比上涨1.2%，这也是70个大中城市新建住宅价格唯一出现上涨的。在土地市场，2014年，深圳市推出多宗前海地块，连续创下多个地王，深圳土地收益高达400多亿元，是近5年来的最高峰。

　　此外，根据深圳房地产信息网统计，2014年上半年，在深圳一手住宅市场，佳兆业的销售额雄踞榜首。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，深圳乃至整个珠三角的地产项目是佳兆业集团最核心的资产。

　　据佳兆业财务报表，华南地区一直是其核心布局，2014年中期业绩报告显示，在2014年1—6月实现的111.6亿元合同销售金额中，来自珠三角的销售额达到63亿元，公司在全国拥有的94个项目中，珠三角区域有41个。

　　此前融创一直坚持在京、津、沪、渝、杭五大区域布局，接盘佳兆业将使其市场拓展到华南。

　　不过，截至2月4日，记者登录深圳市国土规划局官方网站，发现佳兆业的房源仍然处于被锁状态。在外界看来，作为佳兆业的接盘者，融创还需要解决这一难题。

　　并购前途仍存变数

　　具有戏剧性的是，1月28日下午，新浪微博实名认证为融创中国董事长的孙宏斌发布过一条微博，这条微博显示，在第三方机构关于“你认为谁最有可能接手佳兆业”的调查中，孙宏斌投票给了融创。这条微博在社交媒体圈引起轩然大波。不过随后孙宏斌立即删掉了这条微博。

　　记者就此次收购交易拨通了孙宏斌的电话提出对其进行采访，但当记者说明采访主题后，其挂断了电话。

　　这不是融创第一次大手笔收购一家上市房地产公司。

　　2014年5月22日，绿城和融创发布公告，融创以62.98亿港元的价格收购绿城24.313%的股权。收购完成后，融创与九龙仓并列成为绿城最大股东，绿城创始人、董事会主席宋卫平的股份由21.871%降至10.473%，和一致行动人寿柏年共占股18.559%，由第一大股东变为第三大股东。

　　但2014年11月底，风云突变。最终宋卫平在最后关头反悔并阻止了融创的收购。

　　此次收购佳兆业，前途也并非一帆风顺。有媒体报道，孙宏斌称，融创此次全面收购前提条件是对佳兆业进行债务重组，但如果各方债权人不同意，那这个交易只有50%的可能性完成。

　　另一方面，佳兆业近期人事动荡不断。在公司创始人郭英成自2014年12月31日起辞任公司董事会主席后，多名公司高管相继辞任。2月2日早间，佳兆业再发公告，作为佳兆业营销的核心人物金志刚因有意投放更多时间发展个人事业，辞任行政总裁职务。

　　除此之外，这一次收购中，融创将如何应对房源被锁、债务偿付危机等棘手难题，对孙宏斌来说，更是无法回避，且须尽快处理的头等大事。

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