首开股份 (600376)

——预售证限价导致北京项目推盘延迟

3 季度毛利率维持稳定，扣除非经常损益后净利润同比增长 23.2%。首开股份今日公布三季报，公司 2013 年 1-3 季度实现收入 63.1 亿元，净利润 5.65 亿元，同比分别为 43.5%、43.4%，每股收益 0.25 元，略高于业绩前瞻中预测的0.21 元，主要因今年三季度结算进度相对较快。我们认为三季报主要有以下方面值得关注： 1）扣除非经常损益后净利润同比增长 23.2%。由于公司一季度折价收购了大连中嘉房地产开发有限公司 60%股权，产生了 1.05 亿营业外收入。扣非以后的净利润为 4.78 亿，基本每股收益为 0.21 元，同比增长 23.2%。2）3 季度毛利率维持稳定，但全年仍有下滑压力。1-3 季度公司结算毛利率为 41.5%，低于 12 年同期的 47.2%，但与 13 年中报及 12 年年报基本持平，主

要由于前三季度结算项目中京外项目面积占比相对较低，约在 30-40%，但随着全年京外项目结算占比提升到 60%左右，预计 13 年结算毛利率将下降至 36%左右。3）投资收益下降。由于首城国际、国奥、等项目结算接近尾声，公司1-3 季度投资收益同比下降了 58%至 1.2 亿，拖累今年利润增长。

 京内项目预售证限价苛刻，多个优质项目推盘延后，下调今年销售额预测至190 亿。公司 1-3 季度实现签约销售面积 115 万方，同比增长 16.6%，签约销售金额 156 亿元，同比增长18.8%，其中京外项目销售面积占比在 50%左右。公司原计划 13 年可售货值在 340 亿左右，但由于现在北京地区预售证对价格控制严厉，公司国风美唐、常青藤等多个京内优质项目难以如期推出，出于利润率考虑，公司今年京内推货量及销售节奏可能有所放缓。我们将今年的销售预测从 210 亿下调至 190 亿，较 12 年增长 7.3%。

 公司上半年拿地积极，北京地区主流储备得到补充，但 3 季度相对谨慎。1-3季度公司购买商品、接受劳务的现金流出 175 亿，同比增长 166%，拿地力度明显增加，特别是北京地区主流储备得到补充。公司继 12 年 4 季度力夺大兴、通州项目后，今年权益拿地金额已达 118 亿，其中京内 45 亿。但由于地价上涨较快，今年 6 月之后，公司拿地相对谨慎，3 季度没有新增土地储备。

 北京预售证控制延缓销售、结算进程，但有助于公司利润率维持和 15 年业绩释放，下调 13、14 年盈利预测，维持增持评级。由于北京地区预售证控制导致项目销售、结算进度延迟，但有助于公司利润率维持和 15 年业绩释放，下调 13、14 年 EPS 至 0.65、0.76 元（原预测为 0.85、1.01 元），预计 15 年EPS 为 1.11 元，13-15 年 PE 分别为 8X、7X、5X，估值较低，维持增持评级。