REITs打新本质是“战略配售+公众认购”双轨制。内行人关注三点：
1. 配售比例：网下机构获配70%以上，公众份额常被压缩至10%以内，导致中签率极低（多数低于0.5%）。
2. 定价博弈：询价阶段机构压价明显，首日涨幅取决于发行价较NAV折价幅度，优质资产（一线仓储/产业园）折价10%以上才有肉。
3. 流动性陷阱：公众份额上市首日抛压大，若底层资产出租率＜90%或分派率＜4%，首日破发概率超60%。

实操策略：用1万沪市+1万深市市值顶格申购（多户无效），优先选原始权益人自持比例＞20%的项目，首日集合竞价挂涨停价卖出，放弃底层资产在三四线城市的标的。

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