首批公募Reits基金自5月31日募集、6月21日上市以来，虽然认购阶段均超额募集且配售比例很低，但当时我判断上市后不会出现大的溢价。现如今将近五个月过去后，从结果看，很显然我当时的判断是错的。

对于这种短期收益率超过产品本身结构设计的情况，我个人认为是存在泡沫的，但是市场往往分分钟教我们做人。目前，第二批Reits产品发行在即，大概率也会被争相认购
目前，第二批Reits产品发行在即，大概率也会被争相认购。在保持理性的同时，今天梳理了一下Reits基金那些你需要了解的事。

可以认购、买入、卖出、转托管√√√
不能申购、赎回，且认购价格不是1元！！！
上交所REITs“金额认购、份额确认”、深交所“份额认购、份额确认”
在相应Reits基金产品的认购期，普通投资者可以参与基金的网上现金认购，或者是等到Reits基金产品上市后在二级市场买入或者卖出。这些是普通投资者可以参与Reits基金的一些交易方式。

与以往场外基金或者ETF、LOF等产品不同的是：

（1）Reits基金的认购价格不是1元，认购价格不是1元，认购价格不是1元！！！与过往公募基金发行不同的是，Reits基金采用了和股票一样的网下投资者询价定价发行的方式。先由发行机构公布询价区间，经过网下投资者的询价后确定发行价，网上投资者按此发行价认购。因此，Reits基金的认购价格不是1元！！！

（2）Reits基金不能申购、赎回，但能买入、卖出。一般来说，公募基金产品在产品打开封闭期后，都支持申购、赎回。这一点也是Reits基金比较特别的一点。不能申购其实还好，投资者要想参与在二级市场买入即可。但是不能赎回只能卖出这个特点对投资者多少还是有点影响的。比如投资者通过银行、三方平台（支付宝、天天基金）等场外方式认购了Reits基金份额，当投资者想将手中的Reits基金份额转换为现金的话，就只能将持有的Reits份额转托管至券商，再通过二级市场卖出进行变现，相对来说是比较麻烦的。Reits基金产品的这一特性，可以说是天然利好券商的，只要有投资者想参与Reits基金的交易，势必就需要去券商端开户，以往那些只在银行、三方渠道买产品的客户，要卖出Reits基金份额，必须得到券商开户。

（3）上交所REITs“金额认购、份额确认”、深交所“份额认购、份额确认”。这个规则感觉是沪深两个交易所有意做出区分，但其实增加了投资者的理解成本。一般来说，场外公募基金是“金额认购、份额确认”，上交所Reits基金采用的是这种方式，深交所Reits基金采用的“份额认购、份额确认”较普通的公募基金则有所区别。而且可能导致投资者没注意到这一特点而下错金额：

例如，投资者本来想认购10000元，于是输入10000，如果对应基金发售价格是5.5元，则你对应购买的金额为55000元，而不是10000元！
除了上面这些不同的特点之外，还有以下几点需要大家注意：

1.要注意可能二级市场有大幅价格偏离！！！

REITs基金无法按照净值赎回，净值为根据财务模型评估结果，因此二级市场交易价格对比净值可能存在大幅偏离。

2.要注意底层资产影响！！！

与一般公募基金分散投资，单一标的有持仓上限不同，REITs初始发行投资于定向基础设施项目，产品表现等受单一项目影响极大。

大家要知悉如下区别：

（1）简单的把国内REITs基金与美国、新加坡的REITs基金类比也是不合理的，在结构设计、税收、管理方式上都有很大不同。

特别是国外REITs基金更多是主动管理，底层投向多个不动产项目，国内目前都是定向投资于单一基础设施，基金表现可以说几乎完全取决于此项目未来的现金流等情况。

（2）买REITs基金和买房、当房东是非常不同的！一些无良的渠道或媒体为了“忽悠”投资者，把购买REITs基金说成是买房、当房东，这是非常不负责任的。目前REITs基金仅投资于基础设施，例如港口、工业园、高速公路等。根本不允许投资于任何房地产项目，何来买房、当房东？

对于市场上创新产品类型的推出，大多是带着一定的使命而来。但作为普通投资者的我们，对于一些新的产品事物，一定要保持理性，充分地认知产品的风险收益特征，提升自己对产品的认知能力，赚自己认知能力以内的钱并对市场保持敬畏之心！