净运营收入，英文简称NOI，简单来说是指房地产项目在扣除所有运营费用后、但尚未支付贷款利息和所得税之前的收入。它可以清晰反映物业本身产生的盈利能力，而不受融资结构和税收政策的影响。

在REITs的评估中，NOI扮演着几个关键角色。首先，它是衡量物业组合健康状况的核心指标。一个稳定或增长的NOI表明REITs旗下的房产出租率高、租金收入稳定且运营成本控制良好。投资者可以通过追踪NOI的变化趋势，判断管理团队的运营效率和管理能力。其次，NOI是计算关键估值比率的基础。最重要的一个比率是资本化率，它由NOI除以物业的当前市场价值得出。资本化率就像是投资REITs的“收益率”参考，投资者可以用它来比较不同REITs之间或与市场平均水平的估值高低，从而判断其投资吸引力。再者，NOI直接关系到REITs的分红能力。REITs法规要求将绝大部分应税收入以分红形式分配给投资者。NOI作为支付这些分红的根本现金来源，其规模和稳定性决定了分红是否可持续甚至增长。因此，关注NOI能帮助投资者评估分红的安全性和未来潜力。最后，通过分析NOI的构成，投资者可以进行更深入的洞察。例如，如果NOI增长主要来自租金提升和入住率改善，这通常是健康的内生性增长；而如果依靠频繁收购新资产来驱动，则可能需要关注其整合能力和债务压力。

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