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REITs基金，全称为房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是一种将投资者资金集中起来投资于房地产的金融工具。它类似于共同基金，但投资标的仅限于房地产。以下是关于REITs基金的详细解释：

一、定义与运作模式

1、定义：REITs是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

2、运作模式：我国公募基础设施REITs采用的是“公募基金+资产支持证券(ABS)”的运作模式。

主要特征包括：80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体，取得基础设施项目完全所有权或经营权利；基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的。

二、投资范围与特点

1、投资范围：REITs可以投资于各种类型的房地产，但在我国，目前上市的REITs主要是基础设施类REITs，包括仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。

2、特点：

高收益性：REITs必须将至少90%的可分配收益派发给股东，因此通常具有较高的股息率。

门槛低：REITs的投资门槛通常较低，投资者可以通过购买REITs的股票或基金来间接投资房地产。

分散风险：REITs通常投资于多个房地产项目，因此可以有效分散投资风险。

稳定收益：REITs具有稳定的股息支付，可以为投资者提供稳定的收入来源。

三、投资方式

购买REITs基金：投资者可以通过购买REITs基金来间接投资REITs。REITs基金是一种由专业人士管理的投资产品，投资者可以通过证券公司的交易平台进行买卖。

四、投资风险

1、流动性风险：REITs的交易量通常低于普通股票，因此流动性较低，投资者在买卖时可能面临一定的流动性风险。

2、市场风险：REITs的投资价值受房地产市场波动的影响，因此具有一定的市场风险。投资者需要关注房地产市场的走势和变化，以及REITs基金的投资组合和业绩表现。

五、市场前景

随着政策端的持续加码和市场环境的改善，公募REITs市场有望迎来高质量发展。广谱利率下行叠加资产荒环境，公募REITs或将在大类资产配置中发挥积极作用。投资者可以关注能源、生态环保、保障房等抗周期资产以及基本面具备韧性的周期性资产的投资机会。

综上所述，REITs基金是一种将投资者资金集中起来投资于房地产的金融工具，具有高收益性、低门槛、分散风险和稳定收益等特点。投资者可以通过购买REITs基金来间接投资REITs并享受其带来的收益。然而，投资者也需要注意REITs的流动性和市场风险并谨慎投资。

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