REITs基金的发行流程通常包括以下几个关键步骤：

1. 项目筛选与准备*：首先需要确定符合发行条件的房地产项目。这些项目需要满足一定的政策要求，例如，在中国，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目发行基础设施REITs。

2. 合规性审查*：项目需要通过合规性审查，这包括项目是否符合相关政策、是否取得必要的手续以及是否符合监管要求。如果项目涉及外商投资或PPP项目，还需要满足一些额外的条件。

3. 资产评估：对项目资产进行评估，确定资产的价值，并据此确定REITs基金的发行价格。

4. 战略配售*：REITs基金发行过程中，原始权益人（项目发起人）需要参与战略配售，并持有一定比例的基金份额，通常持有期限不少于5年。

5. 网下询价与定价*：通过网下询价的方式确定基金份额的认购价格，并由财务顾问负责相关的推介、询价、定价和配售活动。

6. 公开发行：扣除战略投资者配售部分后，剩余的基金份额通过公开市场发行，公众投资者可以按照询价确定的价格认购基金份额。

7. 信息披露与风险揭示：在销售过程中，基金管理人需要充分进行信息披露和风险揭示，确保投资者了解投资REITs的风险。

8. 募集失败处理*：如果在募集期限届满时，基金未能满足成立条件或上市条件，基金募集失败，产生的相关费用不得从募集资金中列支。

9. 上市交易：REITs基金发行后，可以在证券交易所上市交易，提供给投资者买卖基金份额的流动性。

10. 二级市场建设：加强二级市场建设，包括完善做市机制和推出REITs实时指数，以支持市场的流动性和透明度。

REITs基金的发行是一个涉及多个参与方和多个步骤的复杂过程，需要严格遵守相关法律法规和监管要求。