REITs的出现主要是为了便于中小投资者参与到体量较大的不动产项目投资中，从而分享这些项目的租金、运营收入及资产增值收益。

简单来说，投资者购买公开上市的权益型REITs，类似于购买上市公司的股票。

作为上市公司，REITs将发行股票（确切的说叫信托单位）融来的资金用来收购建成的房地产（如办公室、商业地产、住宅、物流地产、工业用地等）或基础设施项目（如路桥、水、电、气、污水处理等收费型项目），然后通过出租、管理、运营、乃至翻新等业务获得租金、收费等收益，并将所得利润的90%以上以分红的形式返还给“股东”（确切地说叫“信托单位持有者”）。

REITs与普通上市公司的一个重大不同是“税收中性”的安排。为防止投资者在REITs公司盈利层面和个人分红所得层面被双重征税，各国对REITs都采取了不同形式的特殊税收安排。这些安排往往被理解为税收优惠，但实际上只是避免双重征税的“税收中性”的做法。除了通过租金、收费等形式获取红利回报，投资者购买REITs获得的总回报中的另一大块来自所持底层资产的升值。

根据彭博的数据，2000-2019年间，全球REITs的总回报率（total return）超过600%，远远超过全球债券和全球股票的总回报率。经折算，其年均复合总回报率超过10%，其中红利和股价上涨（反映资产增值）两个部分几乎平分秋色。

因此，作为一个资产类别，权益型REITs之所以深受中长期投资者的青睐、成为当前国际主流的REITs模式，离不开底层资产长期升值这一重要原因。试点的“公募基金+ABS”模式不是债权型REITs，而是股权型REITs。试点方案明确要求，“80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权”。这一点非常重要！从市场接受度角度分析，考虑到中国版REITs的试点模式是股权型的，投资者的预期回报除了分红之外，还有底层资产的增值潜力，因此对试点项目的分红回报率预期可能并不需要太高。

考虑到目前中国10年期国债收益率在2.5%以下，如果试点REITs的预期分红回报率在5%以上（甚至更低），应该会获得市场的认可。中国版REITs试点乃至未来推广的底层资产的供应潜力巨大。经过过去几十年的投资建设，中国各级政府通过各种形式，积累了大量的成熟运营的基础设施项目，很多属于优质的国有资产。根据国务院2019年发布的数据，到2018年底，中国各级政府拥有的国有资产的净资产（或国有资本权益）总额达到100万亿元人民币，其中82万亿元人民币属于国有非金融企业和行政事业单位的净资产。

按总资产来看，国有非金融企业和行政事业单位的总资产更是达到244万亿元人民币。虽然我们无法确切得知其中有多少是以基础设施项目的形式存在，但粗略估算其中至少有20-30万亿元的基础设施资产应该不会过分。在此基础上，挑选出2-3万亿元的优质项目应该不会很难。因此，一旦试点成功，未来推广中国基础设施REITs的空间将是巨大的。

筛选公募REITs可以主要从三个维度着手： 

1、详细研究这只公募REITs所投资的基础设施项目。这个最关键！ 核心要搞清楚，项目利润从哪来？影响利润的因素有哪些？这个项目有什么优势或长期壁垒？是不是国家政策重点扶持的领域？ 比如东吴苏园产业、张江光大园、招商蛇口产业园这样的产业园项目，以及普洛斯、红土创新盐田港这样的仓储物流项目，主要靠租金获得收入，应该重点关注可租赁面积、出租率、空置率、租约期限、租金价格、收缴率、承租人分布以及主要承租人资信状况。 而沪杭甬杭徽、广交投广河高速这样的收费公路项目，首创水务这样的市政设施（污水处理）项目，以及首钢绿能这样的垃圾处理及生物质发电项目，主要靠收费获得收入，就要重点关注主要产品或服务价格、销售数量变动情况。 尤其是收费公路项目，要重点关注车流量和收费政策稳定性。大家可以用到下面这个公式： 通行费收入=车流量*收入费率=客车流量*客车费率+货车流量*货车费率 其中，客车流量比货车流量更重要，因为受“公转铁”政策影响，高速公路货车流量占比是在不断下降的。而客车流量这块，广东位居全国第一，比第二名浙江和第三名四川加起来还多。 另外客车流量的增长取决于人口增长和消费升级。所以结合这些方面你可以看到你要投资的收费公路项目是具体位于哪个地区。 

2、基金经理在基础设施领域是否有足够丰富且成功的投资经历。 首批这9只公募REITs，各大基金公司都是清一色配备了3位基金经理一起管理，而且这些基金经理基本都有相关实体产业的工作经验，很多都是这一两年为了推动公募REITs业务加入基金公司的。这些产品招募说明书里有关于他们的详细介绍。

3、收费方式。 认购费这块，最便宜的是沪杭甬杭徽REITs，单笔500万元以下的认购，认购费率只有0.2%，招商蛇口产业园REITs是0.5%。其他普遍也都在0.2%到0.6%之间，相差不会特别大。 （注：M为认购金额，单位：元） 公募REITs收费最特殊的是管理费。 基本都分为两部分，固定管理费+浮动管理费。 比如招商蛇口产业园REITs，年化固定管理费是基金净资产的0.15%，浮动管理费是当年可分配金额的3.5%。 东吴苏园产业REITs的固定管理费也分为两个部分，除了基金净资产的0.15%外，还有当年可分配金额的1.05%；而浮动管理费是园区内相应项目净收入的40%。 还有一些项目，比如首创水务REITs，管理费收得更复杂，在达到不同净收入水平时，要收取不同的管理费。 具体大家还要仔细看基金招募说明书。

REITs的交易规则与股票也非常相似：T+1交易制度，当天买入，第二天才能卖出；按照价格优先、时间优先原则成交；交易份额为100份以及其整数倍；集合竞价以及连续竞价时间与股票一致；上市首日涨跌幅为±30%，非首日涨跌幅为±10。

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