REITs基金收益的主要来源是持有REITs份额获得的每年分红，和REITs价格波动带来的资本利得。

REITs每年都会有租金和过路费等的收入，扣除费用后，这些收入会以分红的形式分给REITs的投资人，根据规定，基金每年都要将可分配金额的90%返还给投资者。

除了分红外，REITs投资还可能获得资本利得的收益。举例来说，如果投资者以100元的价格买入某公募REITs，1年后该REITs上涨至120元，投资者选择卖出，就会获得20%的资本利得收益，当然如果REITs价格下跌，也会带来亏损。

基于收益来源，REITs的风险也是客观存在的。一是分红率不达预期的风险，REITs的分红，来源于项目的顺利运营和项目资产的持续增值，这些收益在未来数十年的时间来看，具有一定的不确定性。二是REITs在二级市场中价格波动的风险。

需要特别注意的是，REITs的持有者以机构为主，个人投资者只持有较少份额。和一般基金不同，REITs的份额中均有超过一半以上是非流通份额，持有者为原始权益人和战略投资者，战略投资者的限售期为12个月。也就是说，在3个月后，首批9只REITs的战投将迎来解禁，投资者要警惕解禁带来出售压力和价格冲击，以及即将到来的年报披露影响。

总的来看，投资者需要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期内关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值。