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公募REITs（不动产投资信托基金）是指通过证券化方式将基础设施等不动产资产转化为可交易份额的标准化金融产品。
底层资产类型：基础设施类：产业园（如"张江科创REIT"）、高速公路（如"广河高速REIT"）、仓储物流（如"京东物流REIT"）；
公共事业类：污水处理厂、垃圾焚烧电站；创新类：数据中心、新能源基础设施（2025年新增类别）。
收益分配机制：根据《公开募集基础设施证券投资基金指引》，公募REITs需将合并后可供分配金额的90%以上以现金形式分配给投资者，每年至少分配1次。收益来源包括资产租金收入、物业费及资产增值收益（如处置资产）。
风险提示：底层资产运营不善可能导致分红不及预期，二级市场价格受利率波动影响较大。
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