地产行业已处于必须“思变”的大时代。仅仅靠拿地、开发已难看到长期靓丽前景，所谓“穷则变，变则通，通则久”，变化的特点为“达则兼济天下，穷则独善其身”。

养老地产、安乐地产是中国步入老龄化的过程中，虽是针对夕阳红的老年人，但毫无疑问将成为朝阳产业。预计2017年销售额可达千亿左右。而且现在整个殡葬服务行业市场集中度较低，行业仍然有较大的整合空间。1）老龄化为殡葬服务业的发展带来契机。根据Euromonitor测算，估计2017年殡葬行业销售总额可达近1000亿元，复合增速17%。2）现有殡葬服务业行业缺口较大。现有殡仪馆数量和质量无法满足居民需要，且预计大部分省份现有墓穴将在10年内用完，行业缺口较大。3）殡葬产业市场集中度较低。殡仪服务方面，前五大提供商市场占有率为12.5%，整合空间较大。4）行业当前盈利情况较好，预计龙头有动力进行整合。

美国殡葬服务业专业化程度高，龙头SCI市场份额可达16%。1）相比美国，中国发展空间较大。美国人口仅为中国23%，但墓地和殡仪馆数量分别是中国16、12倍，殡葬行业市场规模为中国1.2倍；。2）美国市场专业化服务程度较高。殡葬专业人员必须持有专业证书才能执业。3）美国殡葬市场也相对分散，但行业龙头SCI市场份额达16%，覆盖全美80%的家庭。4）SCI自2009年3月来股价已上涨近10倍。2014年收入30亿美金，净利润1.72亿，市值60亿。

安乐地产主要上市公司：1）福成五丰为A股第一只殡葬服务业股票，2015年完成收购三河灵山宝塔陵园；承诺2015-2018年净利润不低于0.85/1.02 /1.2/1.47亿元。2）福寿园是中国最大的殡葬服务提供商，2014年收入7.95亿元，净利润2.85亿元，综合毛利高达80%。公司墓园可售面积约138万平，可支持至少20年的发展。3）安贤园中国总部位于杭州，主营墓园业务，之前较长时间亏损，2013财年扭亏为盈；进入“殡葬O2O”领域，创出“彼岸”系列白事品牌。4）中国生命集团为台湾公司，2014年大陆营业额占91.3%，主要集中于重庆。殡仪馆和火化服务是主要收入来源，自2011年以来就处于亏损状态。

维持地产行业增持评级。我们仍然看好未来老龄化加速和行业整合所带来的巨大的市场空间，受益公司有福成五丰和福寿园。

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